Wertsteigerung Immobilien – Wie beeinflusst Du die Entwicklung positiv?

Es dürfte kein Geheimnis sein, dass Immobilien in den letzten Jahren und Jahrzehnten eine ordentliche Wertsteigerung erlebt haben. Selbst die Finanzkrise von 2008 konnte nur eine kurze Delle in diesem Trend verursachen, ohne jedoch langfristige Auswirkungen auf die Preisentwicklung zu besitzen.

Nicht ohne Grund gelten Immobilien als sichere Anlage für die Altersvorsorge. Doch auch als Alternative für ETFs oder anderen Investitionen, gilt die Immobilie als zuverlässiges Renditeobjekt. Möchtest Du in Immobilien investieren, solltest Du auf eine maximale Wertsteigerung hinarbeiten.

Welche Faktoren besitzen einen Einfluss auf die Wertsteigerung von Immobilien und wie kannst Du selber dazu beitragen?

Wie setzt sich der Wert der Immobilie zusammen?

Zunächst ist es hilfreich, sich zu verdeutlichen, wie eigentlich der Wert einer Immobilie zustande kommt. Anhand der einzelnen Faktoren kannst Du leichter nachvollziehen, wie eine Immobilie bewertet wird. Zugrunde liegt hierbei auch das Prinzip der Preisfindung über Angebot und Nachfrage. Je höher die Nachfrage und geringer das Angebot, desto höher ist der Preis der Immobilie[1]. Konkret beeinflussen die folgenden Eigenschaften der Immobilie die Wertsteigerung.

Bodenrichtwert

Nicht nur die Immobilie ist mit einem Wert verbunden. Sie befindet sich auf einem Grundstück, welches ebenso bewertet wird. Da Grundstücksflächen begrenzt sind und gerade in Ballungsgebieten einer hohen Nachfrage unterliegen, steigt der Bodenrichtwert in den meisten Gebieten kontinuierlich. Der Bodenrichtwert wird von Gutachterausschüssen auf Grundlage der erzielten Kaufpreise innerhalb der Region ermittelt.

Lage

Wenig verwunderlich ist auch die Lage ein wichtiger Faktor für die Nachfrage nach Immobilien. Eine gute Lage ist mit einem hohen Preis verbunden und gerade in Städten oder in dessen Nähe ist dies zu beobachten.

Bei der Mikrolage wird vor allem die Infrastruktur betrachtet. Dazu zählen Faktoren wie:

Verkehrsanbindung
Schulen
Ärztliche Versorgung
Einkaufsmöglichkeiten
Freizeitangebote

Je attraktiver die Lage, desto höher wird die Lebensqualität empfunden. Alles ist fußläufig oder innerhalb weniger Minuten erreichbar, sodass keine weiten Wege in Kauf genommen werden müssen.

Daneben ist noch die Makrolage[2] zu bewerten. Bei dieser wird vorwiegend die Region betrachtet. Wie ist die wirtschaftliche Stärke, sind Naturkatastrophen zu erwarten und sind Leerstände zu erwarten?

Bei der Bewertung der Lage ist nicht nur der Ist-Zustand von Bedeutung. Da Immobilien eine langfristige Anlage sind, musst Du auch die zukünftige Entwicklung berücksichtigen. Könnte sich die Lage in den nächsten 10 Jahren deutlich verbessern oder ist ein negativer Strukturwandel zu erwarten?

Alter des Hauses

Stabile Häuser können gerne für 100 Jahre und länger genutzt werden. Dennoch ist die Wertentwicklung vor allem bei jüngeren Häusern größer. Je älter die Immobilie, desto kleinere Sprünge sind zu erwarten.

Denn selbst, falls eine hohe Nachfrage besteht, ist mit höheren Investitionskosten zu rechnen. Es muss mehr Geld investiert werden, um die Immobilie zu modernisieren oder instand zu halten. Daher ist das Alter ein ausschlaggebender Faktor bei der möglichen Wertsteigerung bei Immobilien.

Zustand

Allein das Alter zu betrachten wäre jedoch nicht fair. Denn es gibt durchaus ältere Immobilien, die von Ihren Besitzern top gepflegt wurden und keinen Investitionsstau aufweisen.

Je moderner und besser der Zustand, desto positiver wird in den meisten Fällen die Wertsteigerung ausfallen. Mögliche Käufer müssten selber kaum etwas investieren und sind bereit höhere Preise für die Immobilie zu bezahlen.

Ist die Immobilie modern gebaut und für die Zukunft gut gerüstet, sind keine umfangreichen Sanierungsmaßnahmen notwendig. So ist bei gutem Zustand und Ausstattung auch eine ältere Immobilie attraktiv.

Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?

Die vorherigen Faktoren haben Dir gezeigt, was bei einer Immobilie grundsätzlich wichtig ist. Doch um von der Wertsteigerung bei Immobilien tatsächlich zu profitieren, musst Du einen möglichst genauen Angebotspreis festlegen. Ist dieser zu niedrig, hast Du einen Teil der Wertsteigerung verschenkt und nicht die maximale Rendite erzielt. Ein zu hoher Preis hingegen würde bedeuten, dass sich die Immobilie nicht verkaufen lässt. Interessenten sind nicht bereit den Preis zu zahlen, sodass Du wiederum die Wertsteigerung nicht realisierst.

Folgende Verfahren werden durchgeführt, um den Wert der Immobilie zu finden.

Vergleichswertverfahren

Befindet sich die Immobilie in einer beliebten Region und wurden ähnliche Häuser verkauft, lässt sich anhand der realisierten Kaufpreise ein Angebotspreis finden. Hierbei werden die betrachteten Einflussfaktoren mit möglichst ähnlichen Immobilien und deren erzielten Kaufpreisen verglichen. Somit ist eine erste Orientierung möglich und befindet sich die eigene Immobilie in einem besseren Zustand, ist ein Zuschlag auf den Angebotspreis gerechtfertigt. Somit hängt das Vergleichswertverfahren[3] direkt vom Marktgeschehen ab.

Sachwertverfahren

Eine weitere Möglichkeit, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, besteht im Sachwertverfahren. Hierbei wird nicht das Marktgeschehen bestehender Immobilien betrachtet, sondern die Frage aufgeworfen, wie teuer der Bau der gleichen Immobilie heutzutage wäre.

Zunächst wird hierbei der Bodenwert berechnet. Dieser ergibt sich aus dem Bodenrichtpreis und der Gesamtfläche.

Danach erfolgt die Kalkulation der Gebäudeherstellungskosten. Hierfür ermittelt ein Gutachter die Regel-Herstellungskosten pro m². Diese richten sich nach Qualität und Ausführung der Immobilie. Die Regel-Herstellungskosten pro m² werden mit der Grundfläche multipliziert, sodass im Ergebnis die Gebäudeherstellungskosten stehen.

Die Gebäudeherstellungskosten beziehen sich auf den Neu-Zustand der Immobilie. Nach Abzug der Alterswertminderung lässt sich der Ist-Wert bestimmen.

Zusammen ergeben die Grundstückskosten und der Gebäudesachwert den aktuellen Wert der Immobilie. Dieses Verfahren wird angewandt, falls keine Vergleichsobjekte vorhanden sind.

Ertragswertverfahren

Wird die Immobilie als Renditeobjekt angesehen, ist die Anwendung des Ertragswertverfahrens gegeben. Dies ist etwa bei gewerblichen Immobilien oder vermieteten Wohnimmobilien der Fall.

Hierbei werden etwa die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für die Immobilie für das Jahr betrachtet. Der jährliche Ertrag lässt sich auf die restliche Nutzungsdauer übertragen, sodass daraus der Ertragswert entsteht. Damit wird grob beschrieben, wie viel Gewinn mit der Immobilie zu erwarten ist. Unter Betrachtung weiterer Faktoren, wie etwa dem Zustand und die zukünftige Marktentwicklung, lässt sich der endgültige Ertragswert festlegen.

Entwicklung der vergangenen Jahre

Die Berechnung des Wertes einer Immobilie ist ein komplexes Vorhaben. Viele unbekannte Faktoren beeinflussen den Wert und sind für Laien kaum durchdringbar. Ob eine Wertsteigerung von Immobilien zu erwarten ist, lässt sich zumindest teilweise am vergangenen Trend ablesen.

In Deutschland sind vor allem in den letzten 10 Jahren die Immobilienpreise in die Höhe geschossen. Die Eigentumsquote Deutschlands ist im europäischen Vergleich sehr gering[4]. Dennoch besteht ein hohes Interesse daran, mit einem Haus oder einer Eigentumswohnung, sich ein sicheres Nest für die Altersvorsorge zu bauen, oder mittels der Investition sich ein möglichst passives Einkommen zu schaffen.

Mitverantwortlich für die Wertsteigerung von Immobilien ist die Niedrigzinsphase. Selten war es so günstig einen Kredit bei der Bank aufzunehmen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Kreditzinsen von weniger als 1% sind die Realität und liegen somit niedriger als die Inflation.

Mit der Niedrigzinsphase[5] ist das Ziel verbunden, die Wirtschaft anzukurbeln und möglichst viel Geld in Umlauf zu bringen. Der niedrige Zins wirkt sich nicht nur positiv für Anleger aus. Denn neben den günstigen Kreditzinsen sind die Guthabenzinsen auf einem historischen Tief. Häufig verlangen Banken ab einer bestimmten Einlagehöhe sogar Negativzinsen. Es fällt also effektiv eine Gebühr dafür an, dass das Geld auf dem Girokonto liegt.

Als alternative Investitionsmöglichkeit werden daher Immobilien gerne in Betracht gezogen. Diese gelten als wertstabil und zukunftssicher. Daher ist die Wertsteigerung bei Immobilien in einem Bereich von mehr als 50% in den letzten 5 Jahren keine Überraschung. Gerade in Großstädten und Ballungsgebieten sind die Preise stark gestiegen.

Wie lange dieser Trend noch anhält, lässt sich kaum sagen. Doch eine langfristige Wertsteigerung von Immobilien sollte aufgrund der stabilen Bevölkerungszahlen weiterhin als sicher gelten. Insbesondere in starken Regionen ist ein Zuwachs der Nachfrage zu erwarten, sodass Immobilien als sichere Investitionsanlage anzusehen sind.

Den Wert der Immobilie steigern

Möchtest Du bald Deine Immobilie verkaufen, kannst Du einfach gelassen warten, dass der Markt weiter anwächst und sich ein höherer Verkaufspreis erzielen lässt. Du kannst aber auch aktiv an der Wertsteigerung der Immobilie beteiligt sein. Verschiedene wertsteigernde Maßnahmen lohnen sich und helfen Dir einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Prüfe daher ganz genau, ob die folgenden Investitionen sich auch bei Deiner Immobilie lohnen.

Sanierung

Der Zustand der Immobilie ist ein wichtiger Faktor für die Wertsteigerung. Hat sich in den letzten Jahren ein deutlicher Investitionsstau aufgetan, könnte ein möglicher Käufer im Sinne der „Fix and Flip“ Strategie daran interessiert sein. Anstatt diese Rendite aber dem Käufer zu überlassen, kannst Du selber tätig werden.

Häufig lohnt es sich die Außenfassade zu streichen, den Putz auszubessern und Malerarbeiten durchzuführen. Im neuen Anstrich ist eine Wertsteigerung von bis zu 10% möglich. Damit sind die Kosten des Malers häufig gedeckt, sodass sich die Investition als lohnenswert erweist.

Des Weiteren sind zusätzliche Sanierungsarbeiten denkbar. Hier lohnen sich häufig die Erneuerung des Daches, des Fußbodens und der Heizung. Allerdings sind hiermit oftmals deutlich höhere Investitionen verbunden. Es lohnt sich vorab mit einem Immobilienexperten zu erörtern, ob diese Sanierungsarbeiten tatsächlich die gewünschte Wertsteigerung erzielen oder ob das Risiko zu hoch ist, dass sich die Investition nicht auszahlt. Denn ist der Wertzuwachs geringer als das investierte Geld, war die wertsteigernde Maßnahme nicht sinnvoll.

Modernisierungsmaßnahmen

Damit die Immobilie zukunftssicher ist, ist auch die Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen denkbar. Hier sind vor allem energetische Grundsätze ein wichtiger Hebel, um eine Wertsteigerung herbeizuführen.

Denn die energetische Sanierung wird von staatlicher Seite bezuschusst[6] und gefördert. Somit trägst Du nicht allein die finanzielle Belastung und die Investition wird mit höherer Wahrscheinlichkeit eine positive Rendite mit sich bringen.

Energetische Sanierung
Die energetische Sanierung wird staatlich gefördert und ist meistens eine lohnenswerte Investition für einen höheren Verkaufspreis

In diesem Zuge kannst Du auch prüfen, ob sich die Erneuerung der Heizung lohnt. Hier führen Modernisierungsmaßnahmen zu einer Wertsteigerung von bis zu 25%.

Ebenso könnten auch die Innenräume modernisiert werden. Ist das Badezimmer bereits Jahrzehnte alt, erfüllt dieses wohl nicht mehr die modernen Standards und hinterlässt einen negativen Eindruck? Durch den Umbau könnte das Badezimmer zu einem Highlight werden und den Gesamteindruck der Immobilie steigern.

Prüfe vorab ganz genau, ob es sich lohnt die wertsteigernden Maßnahmen durchzuführen. Sind die Kosten geringer als der Wertzuwachs, ist die Investition lohnenswert und Du erzielt einen höheren Verkaufspreis. Du kannst aktiv daran mitwirken, dass der Verkaufspreis in die Höhe geht. Mit verschiedenen Tipps und der richtigen Strategie präsentierst Du die aktuelle Immobilie im besten Licht, sodass Du das gesamte Potenzial ausschöpfst.

Verkaufszeitpunkt

Der Immobilienmarkt durchläuft verschiedene Zyklen und ist stark abhängig von der allgemeinen Konjunkturlage und dem Zinsniveau. Derzeit ist das Zinsniveau für Käufer günstig, weshalb die Nachfrage nach Immobilien stark gestiegen ist. Selbst ohne Eigenkapital ist eine Finanzierung möglich, sodass anstatt Kreditkosten zu bedienen, der Kaufpreis in die Höhe geht. Möchtest Du nicht darauf vertrauen, dass der aufstrebende Trend auch in den nächsten Jahren noch anhält, dann ist eine Gewinnmitnahme derzeit sinnvoll.

Hat eine vermietete Immobilie eine Wertsteigerung erlebt, dann ist der Verkauf bei einem Mieterwechsel besonders günstig. Denn der Käufer kann nach dem Auszug eine höhere Miete verlangen, sodass der Ertragswert zunimmt.

Passende Angebotspreis

Wichtig für die Ausschöpfung des maximalen Wertes der Immobilie ist auch die Festsetzung des Angebotspreises. Denn ist dieser zu niedrig, wird die Immobilie in jedem Fall unter Wert verkauft.

Besser ist es lieber einen leicht höheren Wert anzusetzen. Dann besteht ein Verhandlungsspielraum und ein Nachlass von 5 bis 10% ist vertretbar.

Optische Präsentation

Mit einfachen Mitteln und ohne hohe Investitionskosten lässt sich auch mit der Präsentation noch der Verkaufspreis in die Höhe treiben. Positiv für den Gesamteindruck sind helle Räume, ein gepflegter Außenbereich sowie ein minimalistisches Mobiliar. Wirkt die Immobilie einladend, aufgeräumt und freundlich, werden Interessenten eher vom Kauf überzeugt.

Von der Wertsteigerung einer Immobilie profitieren

Bist Du in der glücklichen Situation eine Immobilie zu besitzen, wirst Du von der Marktsituation in den letzten Jahren wahrscheinlich stark profitiert haben. Pro Jahr sind die Preise häufig um mehr als 10% gestiegen.

Die Wertsteigerung setzt sich hierbei vor allem aus der gestiegenen Nachfrage zusammen. Günstige Kredite sorgen dafür, dass immer mehr Personen sich theoretisch ein Haus leisten können. Ganz ohne Eigenkapital ist die Finanzierung möglich, sodass der Hauskauf ein großes Interesse weckt.

Profitiere vom aktuellen Marktwert der Immobilie und führe wertsteigernde Maßnahmen durch, um den maximalen Verkaufserlös zu realisieren. In den nächsten Jahren ist zwar weiterhin eine Wertsteigerung bei Immobilien zu erwarten, doch möchtest Du unmittelbar den Gewinn mitnehmen, ist jetzt ein guter Zeitpunkt für den Verkauf.

Sebastian
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