Immobilien gelten als vielversprechende Möglichkeit, um langfristig ein großes Vermögen aufzubauen. Sie sind weitestgehend unabhängig von der wirtschaftlichen Lage und es besteht konstant eine hohe Nachfrage. Schließlich möchten gerade Familien sich den Traum vom Eigenheim verwirklichen und sich in den eigenen vier Wänden niederlassen.
Doch der Kauf der Immobilie ist mit hohen Kosten verbunden. Verfügst Du nicht über die notwendige Reserve, könnte es auch mit einer Finanzierung schwer werden, die passende Immobilie in einer günstigen Lage zu finden.
Eine Alternative stellt die Strategie des „Fix & Flip“ dar. Diese ist vor allem in den USA beliebt und stellt eine Möglichkeit dar, günstig an Immobilien zu gelangen und diese mit eigenem Fleiß aufzuwerten. Dahinter besteht die Idee, langfristig einen Cashflow zu generieren, der Dir auch als Altersvorsorge dient oder als Basis für weitere Investitionen genommen werden kann.
Was bedeutet „Fix & Flip“?
Siehst Du Dich auf dem Immobilienmarkt um, werden Dir wahrscheinlich die schönen und modernen Häuser wie auf dem Silbertablett serviert. Gute Häuser in Top-Lagen werden zahlreich auf den Markt geworfen und scheinen verlockend, um daraus hohe Einnahmen zu generieren. Doch die Immobilienpreise sind so hoch, dass dafür gerne mehr als eine Million Euro verlangt werden. Geld, dass die wenigsten Privatpersonen mal so eben auf der hohen Kante haben.
Doch neben diesen modernen Immobilien, können sich unscheinbare Schätze verbergen, die nur von Dir entdeckt werden müssen. Häuser, die nicht mehr im besten Zustand und renovierungsbedürftig sind, schrecken die meisten Käufer ab. Schließlich soll das Haus so schnell wie möglich bewohnt werden, um unverzüglich eine Rendite zu erwirtschaften. Daher werden häufig Immobilien im guten Zustand ausgewählt.
Bei der Fix & Flip Strategie liegt der Fokus jedoch auf die Immobilien, die etwas abgewohnt erscheinen. Es besteht ein Renovierungsstau und es ist Arbeit notwendig, um das Haus wieder bewohnbar zu machen.
Der Vorteil besteht darin, dass diese Immobilien wesentlich günstiger sind. Viele Käufer schrecken davor ab, ein etwas älteres Haus zu kaufen, weil Sie nicht über das technische Verständnis verfügen, um abzuschätzen, wie viel Geld investiert werden muss, um die Immobilie zu renovieren. Dies bietet Dir als Interessent hohe Renditemöglichkeiten, wenn Du diesen Aufwand nicht scheust.
Nach dem Kauf sind weitere Investitionen notwendig, um die Technik auf den neuesten Stand zu bringen und optisch das Haus wieder in einen einwandfreien Zustand zu versetzen. Am Ende steht eine Wertsteigerung zu Buche, die Du als Gewinn für Dich einstreichen kannst.
Das Risiko besteht jedoch darin, dass die Aufwertungskosten höher sind als die darauffolgende Wertsteigerung. Daher ist beim Kauf ein größeres Wissen nötig, um die weiteren Investitionskosten abschätzen zu können.
Worauf musst Du beim Kauf achten?
Beim Fix & Flip ist die Grundlage für die Investitionsentscheidung weiterhin der Preis pro Quadratmeter. Damit orientiert sich die Kaufentscheidung ebenso an die allgemeinen Kriterien von Immobilien, die nicht renovierungsbedürftig sind. Das Grundsystem ist also ähnlich wie bei der allgemeinen Investition in Immobilien.
Als zweites wichtiges Kriterium gelten die Optik und der allgemeine Zustand. Hier gilt, dass die Bausubstanz in Ordnung sein sollte und in erster Linie das Aussehen nicht mehr auf dem ansehnlichsten Stand ist. Bei solchen Immobilien müssen in der Regel nur geringe Investitionen getätigt werden, die aber eine hohe Wertsteigerung mit sich bringen.
Natürlich ist auch die Lage nicht zu vernachlässigen. Kaufst Du eine renovierungsbedürftige Immobilie auf dem Land, wo ohnehin keine Nachfrage herrscht, wird auch das schönste Haus kaum Interessenten nach sich ziehen. Daher ist es auch wichtig zu erfahren, weshalb sich bisher kein Investor für die Wunschimmobilie interessiert hat und ob dabei die Lage von entscheidender Rolle ist.
Für wen lohnt sich die Fix & Flip Strategie?
Der Vorteil dieser Investitionsstrategie ist, dass zunächst weniger Eigenkapital notwendig ist. Die Immobilien sind zu einem günstigeren Preis erhältlich und dies bedeutet, dass Du weniger Fremdkapital aufnehmen musst. Steht Dir nur wenig Kapital zur Verfügung, stellt die Fix & Flip Strategie eine günstige Möglichkeit dar, um mit Immobilien das erste Geld zu verdienen. Du musst nicht direkt in teure Häuser investieren, sondern kannst Dich langsam herantasten. Damit ist auch der Verlust niedriger, falls die Investition sich nicht wie erwünscht auszahlt.
Der größte Gewinn ist dann zu realisieren, wenn Du selber über handwerkliche Fähigkeiten verfügst oder aber lernwillig bist und Dir die Zeit zur Verfügung steht, um die anfallenden Arbeiten selber durchzuführen. Beauftragst Du externe Handwerker fressen diese Kosten einen Großteil der erhofften Wertsteigerung nach der Sanierung auf.
Bist Du jedoch in der Lage einen Großteil der Arbeiten selber zu übernehmen, stellt die Wertsteigerung praktisch Deinen Stundenlohn dar. Dabei kannst Du selber ganz leicht ausrechnen, wie hoch Dein Stundenlohn ist. Zudem stellt die körperliche Arbeit für einige Personen auch ein guter Ausgleich zum vielleicht vorhandenen Bürojob dar. Es ist ziemlich erfüllend zu sehen, wie Du ein baufälliges Haus mit den eigenen Händen wieder auf Vordermann bringst und merkst, wie es Stück für Stück vorangeht. Selbst wenn Du bisher über keine Erfahrung im Handwerk verfügst, wirst Du einige Tätigkeiten mit etwas Geduld erlernen und eigenständig durchführen können. Beim ersten Projekt dieser Art steht der Gewinn noch nicht im Vordergrund, aber die gewonnenen Erkenntnisse sind bei den folgenden Häuser Gold wert und ermöglichen eine hohe Rendite.
Daher ist die Fix & Flip Strategie vornehmlich für Personen geeignet, die selber in der Lage sind einen Teil der Sanierungsarbeiten durchzuführen oder über tiefergehende Kenntnisse bei den anfallenden Kosten verfügen. Als Bauingenieur kannst Du wahrscheinlich genauer den aktuellen Zustand abschätzen und wirst wissen, wie hoch die Kosten der Sanierung sind. Dadurch bist Du eher in der Lage zu erkennen, ob sich die Investition auszahlt.
Fix & Flip als Ursprung in den USA
Im großen Stile wurde diese Immobilienstrategie in den USA durchgeführt. Vor mehr als einem Jahrzehnt besaßen Immobilien eine so positive Renditeerwartung, dass Privatpersonen sich auf sämtliche Immobilien gestürzt haben. Oftmals wurden Kredite in der Erwartung abgeschlossen, dass die Häuser stark an Wert zunehmen würden. Zum Kaufzeitpunkt standen den Krediten allerdings kaum Sicherheiten entgegen.
Der weitere Verlauf dieses Runs auf Immobilien ist bekannt. Die Immobilienblase ist immer weiter angestiegen, bis die ersten Kredite nicht mehr bedient werden konnten. Der große Traum von der eigenen Immobilie hat sich für viele Anleger als Albtraum entpuppt. In der Folge sind die Immobilienpreise gesunken, was zu einem Teufelskreis führte. Kredite konnten nicht mehr bedient werden und die Immobilienkrise hat sich zu einer handfesten Finanz- und Wirtschaftskrise ausgeweitet.
Auf dem deutschen Markt ist die Fix & Flip Strategie weniger gegenwärtig. Vor allem Experten nutzen diese Variante, um mit Hilfe von festen Handwerksfirmen ältere Gebäude aufzukaufen und wieder zu sanieren. Es ist daher nicht zu erwarten, dass eine ähnliche Blase in Deutschland auftritt und die Immobilienpreise sprunghaft fallen.
Worauf Du als Privatinvestor achten solltest
Entscheidend für eine hohe Rendite sind der Einkaufspreis und die zukünftigen Investitionskosten. Hier ist es vorteilhaft, wenn Du über ein tiefergreifendes Wissen verfügst und einige Arbeiten selber durchführen kannst.
Neben etwas handwerklichem Geschick ist aber auch Wissen aus der Betriebswirtschaftslehre wichtig. Mitunter könntest Du als gewerblicher Händler eingestuft werden. Dies ist dann der Fall, wenn Du innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte auf diese Weise erwirbst und wieder verkaufst. Dann steht eine Gewinnabsicht im Vordergrund und es wird eine gewerbliche Tätigkeit angenommen.
Mit der gewerblichen Tätigkeit sind weitere Pflichten verbunden, die Du auf jeden Fall berücksichtigen musst. So stehen Dir etwa nicht die Steuervorteile der Immobilie zur Verfügung, wie es etwa bei Privatpersonen der Fall ist.
Möchtest Du Dich zunächst nur an diese Immobilienstrategie herantasten, kannst Du dies als Privatperson ohne Probleme tun. Ist jedoch sicher, dass Du diese Obergrenze überschreitest, bietet es sich an, eine GmbH zu gründen. Damit werden alle Tätigkeiten über die GmbH ausgeführt. Du solltest Dir jedoch über den hohen zeitlichen und finanziellen Aufwand im Klaren sein, der mit der GmbH einhergeht. Bist Du Dir unsicher, setze Dich mit einem Steuerberater in Verbindung, um mit diesem Dein weiteres Vorgehen zu besprechen. Dann wirst Du auf der sicheren Seite sein und keine böse Überraschung seitens des Finanzamtes erleben.
Mit der Fix & Flip Strategie zügig zu hochwertigen Immobilien
Um mit Immobilien eine hohe Rendite zu erwirtschaften und von der allgemeinen Preissteigerung zu profitieren ist im Allgemeinen eine hohe Investitionssumme notwendig. Steht diese nicht zur Verfügung, könnte es sich für Dich anbieten in ältere Immobilien zu investieren und diese später zu einem wesentlich höheren Preis zu verkaufen.
Ältere Immobilien wirken auf die meisten Käufer abschreckend und sie scheuen den höheren Aufwand. Kannst Du die notwendigen Arbeiten gut abschätzen und besitzt im besten Fall selber handwerkliche Fähigkeiten, ist die Fix & Flip Strategie eine sehr potente Variante, um Immobilien gewinnbringend zu verkaufen.
Die Wertsteigerung durch die Investitionsmaßnahmen übertrifft die Kosten bei Weitem, sodass Du eine hohe Rendite zu einem geringen Einsatz erwarten kannst. Gehe mit diesen günstigeren Immobilien ein geringeres finanzielles Risiko ein, bevor Du Dich an größere Investitionen wagst. Voraussetzung ist jedoch, dass Du sehr genau im Blick hast, welche Kosten nach dem Kauf auf Dich zukommen werden.
