Mikrolage – Wichtige Standortmerkmale Deiner Immobilie

Für die Wahl Deiner Immobilie und die Renditechancen ist die Lage einer der wichtigsten Faktoren. Nicht umsonst gilt die Weisheit, dass vor allem der Standort für die zukünftige Entwicklung entscheidend ist. Erwirbst Du eine Immobilie in einer eher ungünstigen Lage, wird die Zukunft wenig rosig aussehen. Menschen möchten nicht an diesen Ort ziehen und die Nachfrage sinkt. So bist Du dem Risiko ausgesetzt, dass Deine Investition sich am Ende nicht rentiert. In Deutschland besteht diese Gefahr vor allem in kleineren Orten, die von einer Abwanderung hin zu Großstädten betroffen sind.

Bei der Bewertung des Standortes wird in der Regel zwischen der Mikro- und der Makrolage unterschieden. Diese beziehen sich auf andere Faktoren, die ein umfangreiches Gesamtbild für die Bewertung des Standortes zulassen. Was wird nun unter der Mikrolage im Detail verstanden?

Definition der Mikrolage

Mikrolage - Lebenskomfort
Bei der Mikrolage ist entscheidend, wie attraktiv die unmittelbare Nachbarschaft ist

Die Mikrolage befasst sich mit der direkten Umgebung der Immobilie. Es wird das nähere Umfeld betrachtet und bewertet, ob Faktoren, wie etwa die Infrastruktur und die Nachbarschaft attraktiv sind. Gibt es Freizeitangebote und Einkaufsmöglichkeiten, sodass in unmittelbarer Umgebung ein hoher Lebenskomfort möglich ist oder sind weite Wege zu bewältigen?

Im Gegensatz zur Makrolage bezieht sich die Mikrolage also nicht auf die gesamte Region oder die Stadt, sondern einen kleineren Radius. Dadurch wird ermittelt, wie hoch der Lebensstandard in dem Haus oder der Wohnung ist. Ist die Lärmbelästigung niedrig, gibt es kaum Durchgangsverkehr und ist die Lage allgemein attraktiv?

Bei der Investition gilt zu berücksichtigen, dass je nach Zielgruppe andere Bedürfnisse bestehen. Erwirbst Du eine Immobilie, die eher auf Familien zugeschnitten ist, sollten sich ein Kindergarten und die Schule in der direkten Umgebung befinden. Dies wären in diesem Fall positive Faktoren, die für eine gute Mikrolage sprechen.

Handelt es sich jedoch um eine kleine Wohnung in der Innenstadt, könnte diese für jüngere Personen anziehender sein. Dann sind Freizeitangebote sowie Cafés positiv, um eine höhere Nachfrage zu generieren.

Die Mikrolage ist nicht nur für Wohnimmobilien wichtig. Falls Du in Gewerbeimmobilien investierst, sind Faktoren, wie die direkte Infrastruktur von Bedeutung. Sind die Straßen in der unmittelbaren Umgebung für größere LKW ausreichend oder besteht ein hohes Verkehrsaufkommen, wodurch der Zugang erschwert ist? Auch bestehende Auflagen, hinsichtlich des Lärmschutzes beeinflussen die Attraktivität der Mikrolage.

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Die Mikrolage und der Einfluss auf die Vermietung

Als Investor in Immobilien besteht Dein Ziel darin, eine möglichst hohe Rendite zu erzielen. Die Investition ist mit einem hohen Risiko verbunden und soll sich natürlich auszahlen.

Die Mikrolage ist ein entscheidender Faktor für Deinen Erfolg. Je besser die Mikrolage und je positiver die zukünftige Aussicht, desto höher fällt die Kaltmiete aus. Du kannst mit einer hohen Nachfrage rechnen und es besteht kaum die Gefahr, dass über einen längeren Zeitraum ein Leerstand herrscht. Für die jeweilige Miethöhe ist die Mikrolage ein wichtiger Aspekt, denn danach richtet sich auch der Mietspiegel und das allgemeine Preisniveau.

Insbesondere in Großstädten gibt es große Unterschiede. Näher zum Zentrum werden die Mieten steigen, wobei natürlich auch die anfänglichen Investitionskosten zunehmen. Am profitabelsten wäre es für Dich, an einem Standort zu investieren, welcher vor allem eine positive Zukunft vor sich hat. Sind seitens der Stadt Pläne vorhanden die Infrastruktur auszubauen und die Gegend attraktiver zu gestalten, kannst Du mit einer frühzeitigen Investition, die noch günstigeren Kaufpreise mitnehmen. Allerdings ist diese Investition mit einem langen Anlagehorizont verbunden und nicht immer wird diese Planung aufgehen.

Entscheidest Du Dich für den Kauf einer Immobilie, solltest Du daher nicht nur die Region oder die Stadt als Gradmesser nehmen. Die nähere Umgebung ist genauso entscheidend und muss in jedem Fall berücksichtigt werden. Andernfalls investierst Du vielleicht in einer attraktiven Stadt, hast aber eine ungünstige Lage im Blickfeld, die dennoch wenig anziehend für potenzielle Mieter ist. Erkunde am besten vor Ort die Gegend und verschaffe Dir einen persönlichen Überblick darüber, ob die Mikrolage für Dich interessant ist.

Harte und weiche Standortfaktoren

Mikrolage - ÖPNV
Eine gute ÖPNV-Anbindung spricht für eine positive Mikrolage

Bei der Bewertung der Mikrolage werden die einzelnen Kriterien in zwei Kategorien unterteilt. Die harten Standortfaktoren lassen sich klar beschreiben und in Zahlen ausdrücken. Dazu zählt die unmittelbare Infrastruktur, welche sich durch folgende Faktoren beschreiben lässt:

Verkehrsanbindung
ÖPNV-Angebot
Lärmbelastung
Schulen
Kindergärten
Einkaufsmöglichkeiten

Dies sind Eigenschaften, sich mittels einer Analyse genau beschreiben lassen. Legst Du etwa einen Kreis von 1km Durchmesser um Deine Wunschimmobilie, lässt sich genau ablesen, wie viele Bushaltestellen, Schulen oder Kindergärten es in diesem Umfeld gibt.

Für die Attraktivität der Immobilie spielen aber auch weiche Faktoren eine wichtige Rolle. Dabei handelt es sich um ein subjektives Gefühl, welche mit der Lage verbunden wird. Ist das Viertel etwa hoch angesehen und besitzt es eine interessante Geschichte, kann dies auch auf das Lebensgefühl eine Auswirkung haben. Die weichen Faktoren lassen sich nur schwer messen und sind zudem von Person zu Person individuell. Dennoch solltest Du diese berücksichtigen, um besser eine bestimmte Zielgruppe anzusprechen.

Die zukünftige Tendenz

Es ist bereits angeklungen, dass nicht nur der jetzige Zeitpunkt für die Standortanalyse berücksichtigt werden darf. Die Immobilie soll für die nächsten Jahrzehnte für Mieter interessant sein und daher muss auch die zukünftige Entwicklung in die Bewertung einfließen.

Ein Faktor ist die direkte Zu- und Abwanderungsquote. Vor allem in ländlichen Gebieten ist zu beobachten, dass diese vermehrt von einer Abwanderung betroffen sind. Immer weniger Menschen möchten dort wohnen, sodass die Nachfrage sinkt und dementsprechend auch Investitionen sich kaum rentieren.

Anders sieht es hingegen in beliebten Gegenden aus. Sind diese von einer stetigen Zuwanderung und nur wenig Platz für Neubauten gekennzeichnet, wirst Du auch in der Zukunft mit einer hohen Nachfrage rechnen können. Es ist zu erwarten, dass die Mietpreise steigen und ein Leerstand kaum auftritt.

Am besten ist es für Dich, wenn Du frühzeitig die positiven Entwicklungstendenzen erkennst. Auf diese Weise kannst Du bei einer derzeitigen mittelmäßigen Mikrolage noch ein echtes Schnäppchen schlagen. Gerade in Großstädten besteht die Möglichkeit, dass sich manche Gegenden zu einem echten Szeneviertel entwickeln.

Eine attraktive Mikrolage erkennen

Worauf solltest Du nun konkret achten, um von der Entwicklung zu profitieren und was zeichnet eine gute Mikrolage aus?

Entscheidest Du Dich für die Investition in der Großstadt, ist es nicht unmittelbar entscheidend, dass die Immobilie nahe des Zentrums liegt. Etwas außerhalb lassen sich durchaus günstigere Objekte finden, bei denen Du eine höhere Rendite erwarten kannst. Entscheidend ist, dass eine gute Anbindung zum Zentrum besteht. Werden schnell die Freizeitangebote und Szeneviertel erreicht, könnte dies auch auf Dein Wunschobjekt abfärben.

Wird die Infrastruktur verbessert und die Häuser saniert, ist dies ein klares Zeichen für eine Aufwertung der Nachbarschaft. Möglicherweise bist Du dann aber zu spät und die Entwicklung ist klar erkennbar und eingepreist.

Achte daher vor allem auf die bestehende Anbindung, der Infrastruktur, das kulturelle Angebot und den Einkaufsmöglichkeiten, um eine gute Mikrolage zu erkennen. Dann wird mit etwas Glück dort das nächste Szeneviertel entstehen, von dessen Entwicklung Du profitierst.

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Sebastian Jacobitz (M.Sc.)
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