Ein Eigenheim zu besitzen steht bei vielen Personen hoch im Kurs. Möchtest Du lieber in der Nähe des Stadtzentrums leben, bietet sich dafür eine Eigentumswohnung an. Mit dieser verfügst Du über ein solides Fundament und bist im Alter abgesichert.

In den letzten Jahren sind allerdings, beflügelt von der Niedrigzinspolitik, die Kosten für eine Wohnung in die Höhe geschossen. Die Preissteigerungen sind wesentlich höher als die Lohnsteigerungen und so besitzen immer weniger Interessenten die finanziellen Reserven, um eine Wohnung zu kaufen.

Als Alternative könnte auch der Kauf einer Wohnung ohne Eigenkapital in Frage kommen. Anstatt direkt eine hohe finanzielle Investition zu tätigen wäre es möglich lieber einen Kredit zu niedrigen Zinsen aufzunehmen und diesen über einen längeren Zeitraum abzubezahlen.

Doch lohnt sich der Wohnungskauf ohne Eigenkapital und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein?

Voraussetzungen für die Finanzierung ohne Eigenkapital

Einkommenshöhe
Ist Dein Einkommen ausreichend hoch und Dein Job sicher, ist eine Vollfinanzierung des Wohnungskaufes häufig möglich

Bevor Du überlegst, ob der Kauf der Wohnung ohne Eigenkapital für Dich sinnvoll ist, solltest Du die folgenden Voraussetzungen erfüllen. Denn nicht für alle Interessenten ist es möglich, eine komplette Finanzierung von der Bank zu erhalten.

Die Grundvoraussetzung ist, dass Du über eine ausreichende Bonität, also Zahlungsfähigkeit, verfügst. Für die Bank ist nicht unbedingt wichtig, dass Du so schnell wie möglich den Kredit abbezahlst, aber sie möchte sicherstellen, dass in der Zukunft keine Zahlungsausfälle auftreten.

Für die Bonität sind vor allem zwei Faktoren wichtig.

  • Höhe des Einkommens
  • Sicherheit des Einkommens

Die Höhe des Einkommens spielt vor allem bei der maximalen Summe des möglichen Kredites eine Rolle. Je höher das Einkommen, desto höher kann die monatliche Belastung durch den Kredit ausfallen.

Zudem ist die Sicherheit des Einkommens von hoher Bedeutung. Bist Du fest verbeamtet, gilt Dein Einkommen als sicher und wird sich in festen Zeitabständen erhöhen. Als Selbstständiger hast Du hingegen schlechtere Karten, da dieses Einkommen als unsicherer angesehen wird.

Neben dem Einkommen können auch weitere Sicherheiten hinterlegt werden. Hierzu gehören zum Beispiel eine Lebensversicherung oder das Aufnehmen einer Hypothek für eine andere Immobilie, die Du bereits besitzt.

Befindet sich Dein SCHUFA-Score im grünen Bereich, ist Dein Einkommen ausreichend hoch und sicher, wird der Wohnungskauf ohne Eigenkapital durchaus möglich sein. Das Risiko für die Bank ist vergleichsweise gering und sie geht davon aus, dass die Kreditraten zuverlässig bedient werden.

Welche Vorteile sprechen für den Wohnungskauf ohne Eigenkapital?

Früher galt der Grundsatz, dass für den Kauf einer Immobilie mindestens ein Eigenkapital in Höhe von 20% erbracht werden sollte. Dies beruhte aber noch auf völlig anderen Voraussetzungen und betrachtete das damalige Zinsniveau.

Derzeit sind die Zinsen auf einem historischen Tiefstand. Selbst wenn Du über die notwendigen finanziellen Mittel verfügst, spricht Einiges dafür, die Wohnung komplett ohne Eigenkapital zu kaufen.

Je nach Deiner Bonität bewegen sich die Zinsen für den Kredit unter 2%. Die Belastung durch die Zinsen ist also denkbar gering. Auf der anderen Seite besteht die Möglichkeit das zurückgelegte Vermögen nicht in die Eigentumswohnung, sondern in eine alternative Anlage zu investieren.

Durch die Investition in einen ETF erwirtschaftest Du durchschnittlich 5% Rendite im Jahr. Dies ist wesentlich mehr, als der Kredit kostet. Dadurch stellt es finanziell einen Gewinn dar lieber das Geld in einen ETF zu investieren, als einen niedrigeren Kredit aufzunehmen.

Allerdings sollte Dir bewusst sein, dass die Anlage in einen ETF mit Unsicherheiten verbunden ist. Über viele Jahre wird sich die Durchschnittsrendite zwar einstellen, doch zwischenzeitlich kann es immer mal zu Rückschlägen kommen. Daher ist es sicherer, wenn Du die Finanzierung so gestaltest, dass Du nicht auf die Rücklagen des ETFs angewiesen bist. Der Kredit sollte sich also allein durch Dein regelmäßiges Einkommen tragen.

Auf der anderen Seite sind die psychologischen Aspekte des Kredites nicht zu vernachlässigen. So manchem Käufer kann es Bauchschmerzen verursachen, wenn die Kreditsumme in die Höhe schießt. Belastet es Dich und führt der Kredit zu einem Stress, dann ist es durchaus sinnvoll mehr Eigenkapital bereitzustellen. Dies mag zwar aus finanzieller Sicht nicht optimal sein, doch wenn Du dadurch besser schläfst, solltest Du Dich lieber für diesen Weg entscheiden.

Wann ist ein höheres Eigenkapital sinnvoll?

Neben der psychologischen Sichtweise können auch andere Gründe dafür sprechen, dass Du lieber mit mehr Eigenkapital die Wohnung kaufst. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn Dein Einkommen unsicher und die Kreditkonditionen weniger günstig sind. Zwar sind die Zinsen historisch niedrig, doch nicht alle Personengruppen profitieren davon gleichermaßen.

Als große Unsicherheit werden Selbstständige angesehen. Dabei ist die Höhe des Einkommens weniger von Bedeutung, da davon ausgegangen wird, dass das Einkommen sehr unsicher ist. Banken möchten sich gegen dieses Risiko absichern, indem höhere Zinsen verlangt werden. Kannst Du Dir den Kredit zwar leisten, sind die Kondition aber sehr ungünstig, ist es unter Umständen sinnvoller mehr Eigenkapital zur Verfügung zu stellen. Dadurch sinkt nicht nur die gesamte Kreditsumme, sondern die Bank belohnt dieses Verhalten, indem der Zinssatz sinkt. Die Zinsbelastung nimmt merklich ab und es könnte sinnvoller sein, als das Geld in eine alternative Investition zu stecken.

Welche Kosten kommen beim Kauf der Wohnung auf Dich zu?

Wohnungskauf Nebenkosten
Beachte, dass die Nebenkosten in der Regel mindestens 10% des eigentlichen Kaufpreises ausmachen

Bist Du Dir eigentlich bewusst darüber, welche Kosten beim Kauf der Wohnung Dich erwarten und wie hoch die Kreditsumme letztendlich sein wird? Denn mit dem Preis im Inserat ist es noch lange nicht getan. Es fallen noch weitere Nebenkosten an, die die Kreditsumme in die Höhe treiben.

Möchtest Du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen, bedeutet dies in den meisten Fällen eine 100% Finanzierung. Dies schließt die Nebenkosten nicht ein, die von Dir getragen werden müssen. Zwar ist auch immer öfter eine 110% Finanzierung möglich, in welcher auch die Nebenkosten von der Bank finanziert werden, doch für gewöhnlich trägst Du als Käufer die Nebenkosten.

Dazu gehören:

  • Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich auf den Kaufpreis der Wohnung. Sie ist je nach Bundesland unterschiedlich und beträgt zwischen 4,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hamburg erweist sich hierbei als günstigstes Bundesland mit 4,5 Prozent, während Brandenburg, NRW, das Saarland, Schleswig-Holstein & Thüringen mit satten 6,5 Prozent beim Wohnungskauf zuschlagen.

  • Maklerprovision

Wird die Wohnung über einen Makler gekauft, erhält dieser eine Provision, welche sich ebenfalls an die Höhe des Kaufpreises orientiert. Diese liegt üblicherweise zwischen 3 und 7 Prozent.

  • Notar- und Grundbuchkosten

Damit der Kauf rechtmäßig vollzogen wird, ist ein Gang zum Notar notwendig. Dieser übernimmt die Eintragungen in das Grundbuch und überwacht in gewisser Weise den Kaufprozess. Für den Notar fallen Kosten in Höhe von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises an.

Die Nebenkosten betragen, je nach Bundesland und Makler nochmal zwischen 10 und 15 Prozent. Diese werden in der Regel vom Käufer getragen, können aber auch bei einer ausreichend hohen Bonität finanziert werden. Daher wird zwischen der 100% und der 110% Finanzierung, welche auch die Nebenkosten beinhaltet, unterschieden.

Welche Risiken birgt der Kauf ohne Eigenkapital?

Für gewöhnlich wird der Kauf ohne Eigenkapital angestrebt, weil keine beachtenswerten finanziellen Reserven bestehen. Vielleicht ist ein kleiner Notgroschen vorhanden, um die gröbsten Notfälle abzusichern, doch darüber hinaus bestehen keine Rücklagen.

Keine finanziellen Rücklagen

Eine Gefahr in der kompletten Finanzierung besteht darin, dass sich die Einkommenssituation verschlechtert. Dies ist etwa der Fall, wenn die Arbeitslosigkeit eintritt und dadurch das Haushaltseinkommen sinkt oder wenn etwa Elternzeit in Anspruch genommen wird. Ohne größere finanzielle Rücklagen könnte dies bedeuten, dass der Lebensstandard deutlich eingeschränkt werden muss und unter Umständen die Kreditraten nicht mehr bedient werden können. Wer eine 100 oder 110% Finanzierung im Auge hat, sollte daher über ein sehr sicheres Einkommen verfügen und lieber etwas mehr Spielraum einplanen. Im Idealfall ist die Kreditbelastung so gering, dass gleichzeitig noch finanzielle Reserven aufgebaut werden. Dadurch besteht eine höhere Absicherung im Krankheitsfall und es gerät nicht gleich die gesamte Lebensplanung in Gefahr.

Höheres Zinsniveau

Derzeit herrscht ein überaus niedriges Zinsniveau vor. Mit diesem wird versucht die Wirtschaft zu stimulieren und mehr Geld in den Umlauf zu bringen. Es ist jedoch wahrscheinlich, dass in den nächsten Jahrzehnten die Zinsen wieder ansteigen.

Beim Kredit besteht häufig für eine gewisse Dauer eine feste Zinsbindung. Damit erhältst Du vielleicht für einen Zeitraum von 10 Jahren eine gewisse Sicherheit. Doch was passiert danach?

Steigt das Zinsniveau rapide an, steigert dies auch die Kreditbelastung. Umso mehr ist es wichtiger, dass die Kreditsumme verkraftbar ist auch eine Zinserhöhung bedient werden kann.

Den Wohnungskauf voll finanzieren lassen

Verfügst Du über eine ausreichende Bonität und ist Dein Einkommen sicher, ist eine Komplettfinanzierung des Wohnungskaufes möglich. Dies schließt sogar die Nebenkosten mit ein, welche rund 10% des Kaufpreises ausmachen.

Möglich wird dies durch das derzeitig niedrige Zinsniveau. Geld war niemals so günstig und die Zinsbelastung ist dementsprechend gering.

Sind Deine Rücklagen niedrig, ist es dennoch sinnvoll den Kreditbetrag lieber konservativer zu wählen und den Rahmen nicht voll auszuschöpfen. Dadurch hast Du etwas mehr Sicherheit, falls es zu Veränderungen der Arbeitssituation kommt oder das Zinsniveau steigt.

Sind die Voraussetzungen erfüllt, sind Banken einer Vollfinanzierung aufgeschlossen. Sie profitieren von der Finanzierung und gleichzeitig erhältst Du Deine erste eigene Immobilie. Nutze diese Möglichkeit, falls Du ohnehin Geld zurücklegen wolltest, um in den nächsten Jahren die Wohnung zu kaufen. Dank der Komplettfinanzierung verkürzt Du die Wartezeit und nutzt die niedrigen Zinsen, um günstige Kreditkonditionen zu erhalten. Solange die Niedrigzinsphase anhält, spricht alles für den Kauf ohne Eigenkapital einzubringen.

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