Immobilie als Altersvorsorge – Lohnt sich diese Investition?

Glaubst Du, dass Deine Rente im Alter nicht ausreicht, um Deinen Lebensstandard zu halten? Mit diesem Problem sehen sich die meisten Arbeitnehmer konfrontiert. Wer nicht gerade eine hohe Pension erhält, muss mit der staatlichen Rente einige Abschläge hinnehmen[1]. Daher ist es sinnvoll selbst die Altersvorsorge in die Hand zu nehmen und sich abzusichern. Sich allein auf den Staat zu verlassen ist mit einem Risiko behaftet und Du bist davon abhängig, wie sich die Renten entwickeln.

Häufig wird die Immobilie als Altersvorsorge ins Spiel gebracht. In Deutschland ist die Immobilienquote im europaweiten Vergleich niedrig[2]. Dies trägt zum Risiko der Altersarmut bei. Denn wer im Alter noch hohe Mieten zahlen muss, hat weniger zum Leben übrig.

Lohnt sich die Immobilie als Altersvorsorge und worauf musst Du achten, um Dich im Alter abzusichern?

Investition in Immobilien

In den letzten Jahren ist der Immobilienmarkt in Deutschland förmlich explodiert. Die Niedrigzinspolitik führt dazu, dass Unmengen an Geld im Umlauf ist und die Kredite so günstig wie noch nie waren. Anstatt das Geld auf dem Aktienmarkt zu investieren, wird häufig die Flucht in die Immobilien gewagt. Schließlich scheinen diese sicherer zu sein und haben einen „realen“ Wert.

Die Möglichkeiten für das Alter vorzusorgen, sind aufgrund der Zinspolitik einiger Einschränkungen unterlegen. Auf dem Sparbuch oder dem Tagesgeldkonto erhältst Du keine Guthabenzinsen[3] mehr. Bei einigen Banken werden ab bestimmten Beträgen sogar Strafzinsen fällig.

Als Alternative bleibt noch die Investition am Kapitalmarkt. Hier stehen Dir ETFs zur Verfügung, mit denen Du von der wirtschaftlichen Entwicklung profitierst. Durchschnittlich ist eine Rendite von 5% über einen längeren Zeitraum möglich. ETFs sollten daher ebenfalls ein Baustein Deiner Altersabsicherung sein.

Klassischerweise gelten Immobilien bei einigen Personen als Favorit für die Altersvorsorge. Die Nachfrage nach Wohnraum ist beständig und die Immobilie lässt sich selber nutzen. So hinterlässt Du Deinen Kindern ein wertvolles Erbe und lebst selber, ohne eine Miete zu zahlen.

Grundsätzlich gibt es drei Möglichkeiten die Immobilie als Altersvorsorge zu verwenden:

Selbst die Immobilie bewohnen
Die Immobilie vermieten
Immobilie mit Wertgewinn verkaufen

Im Folgenden erfährst Du die Vor- und Nachteile dieser drei Optionen und kannst entscheiden, ob die Investition in eine Immobilie als Altersvorsorge für Dich ein Weg ist, um im Alter finanziell abgesichert zu sein.

Die eigene Immobilie selber im Alter nutzen

Die wohl einfachste Möglichkeit die Immobilie im Alter sinnvoll zu nutzen besteht darin selber dort zu wohnen. Die Vorteile sind, dass Du keine Miete zahlen musst, Deine eigenen vier Wände besitzt und einen geringen Verwaltungsaufwand hast. Du gestaltest das Haus nach Deinen Vorstellungen und hast einen Alterssitz, ganz nach Deinen Vorstellungen.

Worauf musst Du achten, wenn Du die Immobilie im Alter selber nutzen möchtest?

Lage

Wo fühlst Du Dich am wohlsten und wie soll die Umgebung sein, wenn Du Dich im fortgeschrittenen Alter befindest?

Häufig wechseln die Interessen im Laufe des Lebens. Bist Du jung, legst Du wahrscheinlich Wert auf eine lebhafte Nachbarschaft. Cafés, Bars und Einkaufsmöglichkeiten sollten möglichst in der Nähe sein. Spätestens mit der eigenen Familie und wenn der Nachwuchs da ist, verschiebt sich der Fokus. Es wird eher ein Haus im Grünen bevorzugt, welches ausreichend Raum bietet, damit die Kinder sicher aufwachsen und sich frei entfalten.

Als Grundpfeiler solltest Du auf die folgenden Dinge der Makrolage achten und selber priorisieren, was Dir im Alter wichtig ist:

Landschaft
Infrastruktur
Lebensqualität
Arbeit

Generell gilt, dass die Infrastruktur eine Grundversorgung abdecken muss. Ein Arzt sollte sich in der Nähe befinden, genauso wie ein Supermarkt. Zudem ist es vorteilhaft, wenn eine gute Anbindung der öffentlichen Verkehrsmittel besteht.

Um die optimale Lage zu finden ist es sinnvoll über den eigenen Tellerrand zu schauen. Häufig sind andere Städte oder Regionen wesentlich attraktiver, sodass Du einen Umzug nicht scheuen darfst.

Dimensionen des Hauses

Großes Haus
Ein größeres Haus geht nicht nur mit Vorteilen, sondern auch mit Verpflichtungen einher

Im Haus musst Du Dich wohlfühlen. Es sollte Dich nicht einengen oder das Gefühl vermitteln als würde es nicht ausreichend Platz bieten. Sicherlich ist es verlockend in einem besonders großen Haus mit Garten zu wohnen. Kannst Du es Dir leisten, ist dies attraktiv.

Du musst allerdings beachten, dass ein größeres Haus auch mit einem höheren Aufwand einhergeht und kleinere Immobilien ihre Vorteile[4] besitzen. Schäden treten häufiger auf und müssen repariert werden. Ebenso ist es mit einem höheren Aufwand verbunden, das Haus sauber zu halten.

Die wenigsten Menschen können sich im Alter noch eine zusätzliche Reinigungskraft oder Haushaltshilfe leisten. Die meiste Arbeit fällt für Dich an und falls im Alter die körperlichen Kräfte nachlassen, erweist es sich als umso schwieriger das Haus zu pflegen.

Halte das Haus daher so klein wie möglich. Bedenke auch, dass die Kinder dort nicht mehr dauerhaft leben. Ein Haus im Bungalow-Stil ist sinnvoll, da es besser auf die körperlichen Einschränkungen im Alter Rücksicht nimmt und die Pflege der Immobilie leichter fällt.

Altersgerecht gestaltet

So früh wie möglich solltest Du Dich darum kümmern, dass die Immobilie altersgerecht gestaltet ist. Bemerkst Du erst im fortgeschrittenen Alter, dass es zu Problemen kommt, sind Umbaumaßnahmen nur noch schwierig durchführbar. Planst Du langfristig die Immobilie als Altersvorsorge selber zu nutzen, dann gestalte das Haus barrierefrei[5].

Hierzu gehört, dass die Gänge und Räume eher großzügig ausgeführt sind. Es sollte ausreichend Platz vorhanden sein, damit Du im Notfall schnell Hilfe erhältst. Auch musst Du berücksichtigen, dass später vielleicht eine Gehhilfe oder der Rollstuhl notwendig werden. Breitere Gänge erleichtern die Mobilität im Alter.

Ebenso dürfen keine Schwellen oder Treppen zwischen den einzelnen Räumen vorhanden sein. Sind starke körperliche Einschränkungen zu erwarten, dann baue lieber ein ebenerdiges Haus.

Auch im Badezimmer warten einige Stolperfallen. Der Boden muss rutschfest und die Dusche oder die Badewanne möglichst einfach erreichbar sein. Handläufe im Badezimmer und des restlichen Hauses bieten eine größere Sicherheit.

Instandhaltungsrücklagen

Die Immobilie eigenständig zu nutzen ist mit dem großen Vorteil verbunden keine hohe Miete mehr zahlen zu müssen. Ist das Haus abbezahlt, sind damit nur noch geringe Kosten verbunden. Dennoch ist es hilfreich eine finanzielle Rücklage zu bilden, um etwa Schäden zu reparieren und das Haus instandzuhalten. Denn wofür früher der Mieter aufgekommen ist, bist Du als Eigentümer nun selbst dafür verantwortlich diese Arbeiten durchzuführen oder Fachkräfte zu beauftragen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklagen ist abhängig von:

Wohnfläche
Alter des Hauses
Zustand

Als einfacher Richtwert hat sich etabliert, dass mindestens 1€ pro und m² Wohnfläche zurückgelegt werden sollte. Bei einem Haus mit einer Fläche von 150m² sind demnach mindestens 150€ zurückzulegen. Ist absehbar, dass größere Sanierungsarbeiten auf Dich zukommen, sind dementsprechend höhere Rücklagen[6] zu bilden. Legst Du etwa 2€ pro m² zurück, hast Du ein größeres Polster und wirst nicht davon überrascht, falls größere Arbeiten anstehen.

Auch hier siehst Du, dass ein größeres Haus mit höheren Kosten verbunden ist und im Alter eine gewisse Belastung darstellt. Kalkuliere daher frühzeitig wie hoch Dein Einkommen sein wird und stimme die Größe des Hauses darauf ab.

Immobilie vermieten

Besitzt Du bereits eine Immobilie und bist damit zufrieden oder hast Du vor öfters den Wohnort zu wechseln und möchtest flexibel bleiben?

Dann ist es wenig praktikabel selber in der Immobilie zu leben. Dennoch könnte die Immobilie als Altersvorsorge dienlich sein. Indem Du sie vermietest, erhältst Du ein regelmäßiges Einkommen, welches im Alter die Lücke zwischen Rente und Arbeitseinkommen schließen könnte. Ist die Vermietung der Immobilie für Dich eine Option?

Immobilie als Renditeobjekt

Neben den Kaufpreisen für Immobilien, sind auch die Mieten stark gestiegen. Davon würdest Du als Eigentümer eines Mietobjektes profitieren.

Die Immobilie als Renditeobjekt ist dann sinnvoll, wenn diese zur Rente vollständige abbezahlt ist. Der Immobilienmarkt ist derzeit so umkämpft, dass es kaum möglich ist die Kredittilgung vollständig aus den Mieteinnahmen zu begleichen. Du musst also damit rechnen, dass selbst bei Vermietung Du jeden Monat eigenes Geld bezuschussen musst, um die Immobilie abzubezahlen.

Ist der Kredit vollständig zum Renteneintritt getilgt, steht Dir die Mieteinnahme in voller Höhe zur Verfügung. Mit dem Kredit fällt einer der größten Kostenpunkte weg, sodass Du nun den Gewinn abschöpfen kannst.

Ganz so einfach ist es dennoch nicht. Denn als Vermieter warten einige Verpflichtungen auf Dich. Du musst Dich um die Instandhaltung der Immobilie kümmern. Hierzu sind die bereits angesprochenen Rücklagen zu bilden. Ebenso gibt es einige Nebenkosten, welche nicht auf den Mieter umlegbar sind. Diese musst Du ebenso selber tragen.

Der Gewinn aus der Vermietung ist zudem steuerpflichtig. Es zählt zu Deinem regulären Einkünften und unterliegt dem persönlichen Steuersatz[7]. Somit stehen Dir leider nicht die gesamten Einkünfte im Alter zur Verfügung.

Eine vermietete Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen, ist nur sinnvoll, wenn Du das Risiko auf mehrere Objekte verteilen kannst. Besitzt Du lediglich eine Wohnung oder ein Haus, droht ein Leerstand oder ein Zahlungsausfall des Mieters wiegt schwer. Zudem ist das Vermieten mit einigem Verwaltungsaufwand verbunden. Bist Du bereit Dich darin einzuarbeiten und darum zu kümmern, könnte mit einer gründlichen Vorbereitung die Vermietung eine gute Option für die Altersvorsorge sein.

Immobilie vermieten und später darin wohnen

Senioren im Haus
Nach dem Arbeitsleben könntest Du Dich nach einem langfristigen Wohnort sehnen und die Immobilie selber bewohnen.

Eine Alternative besteht darin, die Immobilie zunächst zu vermieten und wenn Du im Alter „sesshaft“ werden möchtest, diese selber zu bewohnen. Wechselst Du derzeit häufiger den Wohnort und möchtest flexibel bleiben, gleichzeitig aber eine Immobilie zur Altersvorsorge besitzen, könnte dieses Modell für Dich interessant sein.

Der Vorteil besteht darin, dass der Kredit zu einem großen Teil aus den Mieteinnahmen getilgt wird. Das Haus wird sich zwar kaum von allein tragen, doch die Belastung fällt relativ gering aus. Zum Eintritt in den Ruhestand ist die Immobilie abbezahlt, sodass Du mietfrei wohnst.

Ob dieses Modell für Dich aufgeht, hängt zum Großteil vom Mieter ab, welcher die Immobilie nutzt. Geht dieser pfleglich mit dem Objekt um und zahlt immer pünktlich die Miete, ist dies ein großer Gewinn für Dich. Es könnte aber auch der Fall eintreten, dass mit dem eigenen Einzug zunächst ein größerer Sanierungsbedarf auf Dich wartet. Daher ist es anzuraten frühzeitig ausreichend hohe Rücklagen zu bilden, um möglich Mietausfälle und Sanierungsarbeiten zu finanzieren.

Immobilie selbst bewohnen dann vermieten

Du könntest aber auch den umgekehrten Weg gehen und zunächst die eigene Immobilie selber bewohnen, um sie später als Altersvorsorge zu vermieten. Dies ist dann eine gute Option, falls Dein Arbeitsplatz sicher ist und kein Wechsel des Wohnortes zu erwarten ist. Hast Du bereits eine kleine Familie und möchtest Du Deinem Nachwuchs den Luxus eines Gartens zur Verfügung stellen, ist es eine gute Idee die Immobilie selbst zu bewohnen. Anstelle der Miete bezahlst Du den Kredit und steigerst Deine Lebensqualität.

Sind die Kinder ausgezogen, fühlen sich die meisten Häuser zu groß an. Die Räume werden nicht mehr sinnvoll genutzt und stellen nur eine zusätzliche Arbeit dar. Daher wird häufig die Entscheidung getroffen in ein kleineres Haus zu ziehen, welches besser auf das Alter zugeschnitten ist.

In diesem Fall kannst Du Deine Immobilie vermieten und aus den Mieteinnahmen die Kosten des neuen, kleineren Hauses tragen. Dieser Weg ist sinnvoll, wenn die eigenen Mietkosten geringer sind als die zu erwartenden Einnahmen. Dadurch bewahrst Du einen positiven Cashflow und die Immobilie erweist sich als nützlich für die Altersvorsorge.

Verkaufserlös fürs Alter

Bewohnst Du derzeit Deine eigene Immobilie und verfolgst die Preisentwicklung? Dann wirst Du feststellen, dass Du auf einem kleinen Schatz sitzt. Denn die Preise sind vielerorts in Deutschlands rasant gestiegen, sodass der Verkauf der Immobilie verlockend ist.

Anstatt die Immobilie im Alter zu vermieten, könntest Du diese verkaufen und direkt von der Wertsteigerung profitieren. Der Vorteil ist, dass Dir direkt ein größeres Vermögen zur Verfügung steht und Du nicht den typischen Aufwand eines Vermieters[8] hast. Du gehst kein Risiko ein, dass der Mieter nicht pünktlich zahlt und musst keine Instandhaltungen übernehmen.

Idealerweise investierst Du den Verkaufserlös in ein kleineres Haus oder eine Eigentumswohnung. Wie bereits erwähnt steht im Alter häufig der Umzug in eine kleinere Immobilie an. Die Kinder sind aus dem Haus und die anfallenden Arbeiten sind mit einem größeren Aufwand verbunden. Daher ist es eine Überlegung wert die Immobilie zu verkaufen und von dem Erlös ein günstigeres Objekt zu erwerben. Den vorhandenen Überschuss behältst Du als Ruhepolster und kannst dieses sicher anlegen.

Finanzierung der Immobilie als Altersvorsorge

All die vorhergehenden Gedankenspiele waren sicher verlockend. Wer würde nicht gerne ein Eigenheim besitzen und dieses zur Aufbesserung der Rente nutzen?

So groß der Wunsch nach dem Eigenheim ist, so steht und fällt alles mit der Finanzierung. Denn nicht nur die Lage oder die Infrastruktur sind wichtig, sondern natürlich auch, ob das Vorhaben überhaupt finanzierbar ist.

Eine Grundregel lautet, dass die Immobilie bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt sein sollte. Andernfalls ist die Kreditbelastung eine deutliche Einschränkung und mit der ohnehin niedrigen Rente besteht die Gefahr, dass das Haus nicht mehr haltbar ist. Daher ist von Anfang an so zu planen, dass die Immobilie im Alter keine Belastung mehr darstellt.

Auch wenn es aufgrund der derzeitigen Niedrigzinsphase sinnvoll erscheint möglichst nur einen niedrigen Teil des Kredites zu tilgen, ist dies fürs Wohlbefinden im Alter selten der beste Weg. Vielmehr solltest Du die niedrigen Zinsen nutzen, um eine höhere Tilgung anzustreben. Zudem ist es sicherer eine längere Sollzinsbindung zu wählen. Denn auch wenn das Zinsniveau derzeit sehr niedrig ist, ist die Entwicklung der nächsten 20 Jahre kaum abzuschätzen.

Wie hoch das Eigenkapital ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dank der niedrigen Zinsen sind 100% Finanzierungen[9] keine Seltenheit mehr. Dies hat den Vorteil, dass Du Deine Ersparnisse weiterhin am Kapitalmarkt investiert lässt und dort eine höhere Rendite erwirtschaftest. Schaffst Du es auch mit niedrigem Eigenkapital den Kredit bis zum Renteneintritt zu tilgen, ist dies eine gute Option. Ein höherer Eigenkapitalanteil könnte sich für Dich aber als sicherer erweisen und ruhiger schlafen lassen. Daher musst Du selber entscheiden, wie viel Geld Du zunächst in die Finanzierung stecken möchtest.

Was gilt es noch bei der Immobilie als Altersvorsorge zu beachten?

Es wurden bereits einige Faktoren genannt, die Dich dabei unterstützen, die geeignete Immobilie zu finden und eine gesunde Altersvorsorge aufzubauen. Gibt es noch weitere Hindernisse, die Du bisher nicht berücksichtigt hast?

Laufende Kosten

Selbst wenn die Immobilie abbezahlt ist, ist das Wohnen oder das Vermieten mit weiteren Kosten verbunden. Hierzu zählen vor allem die Nebenkosten[10], die nicht vom Mieter getragen werden. Dazu gehören:

Grundsteuer
Versicherungen
Wasser
Müllbeseitigung
Verwaltungskosten

Bewohnst Du selber das Haus oder die Wohnung, musst Du zudem noch den Strom, Gas und das Internet als weitere Kostenpunkte im Hinterkopf behalten. Es entfällt zwar die eigene Miete, doch gewisse Wohnkosten bleiben immer bestehen.

Altersvorsorge auf mehrere Stützen

Das Rentenniveau ist in den letzten Jahren stetig gesunken. Dennoch steigt die Belastung für das Rentensystem. Ursache ist hierfür das immer unausgewogenere Verhältnis aus Rentenempfänger und Einzahlern. Daher wird das Rentensystem bereits umfangreich aus Steuergeldern finanziert.

Selber für das Alter vorzusorgen scheint alternativlos zu sein. Setzt Du jedoch alles auf eine Immobilie und investierst dort Dein gesamtes Erspartes, entsteht ein hohes Klumpenrisiko. Es könnte passieren, dass umfängliche Bauschäden auftreten, Mietnomaden einen Schaden hinterlassen oder die Wohngegend in der Zukunft unattraktiver wird.

Um solch ein hohes Risiko zu vermeiden, ist es sicherer die Immobilie nur als eine Stütze der Altersvorsorge zu sehen. Weiterhin solltest Du mit ETFs vorsorgen oder eine private Rente abschließen. Dies bedeutet, dass der finanzielle Spielraum für die Immobilie deutlich geringer ausfällt. Du erhältst aber eine größere Sicherheit und bist weniger abhängig von der Immobilie.

Staatliche Förderung

Die Rentenlücke ist auch in der Politik bekannt. Mit verschiedenen Maßnahmen wird die Attraktivität von Immobilien als Altersvorsorge gesteigert, um die Altersarmut zu vermeiden. Zur Finanzierung solltest Du Dich umfänglich über die Förderungsmaßnahmen[11] informieren. Dazu gehören:

Wohn-Riester
Baukindergeld
Wohnungsbauprämie

Über diese Förderungen werden in vielen Fällen Steuervorteile gewährt und direkt die Finanzierung unterstützt. Gerade für Familien mit mittlerem Einkommen sind dies wichtige Fördermaßnahmen, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen.

Die eigenen vier Wände für den Ruhestand

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu besitzen ist aus einigen Gründen attraktiv. Du bist Dein eigener Herr und kannst Dein Eigentum gestalten wie Du es möchtest. Du bist unabhängiger und nicht mehr auf das Wohlwollen des Vermieters angewiesen.

Auch als Altersvorsorge ist die Immobilie ein wichtiger Stützpfeiler. Wenn im Alter die Rente bezogen wird, klafft häufig eine größere Lücke. Indem die Mietzahlung wegfällt und das Haus abbezahlt ist, musst Du Deinen Lebensstandard kaum einschränken.

Plane so früh wie möglich mit dem Bau der Immobilie, um im Alter abgesichert zu sein. Dann ist das Risiko der Altersarmut deutlich geringer und Du gewinnst an Lebensqualität.

Sebastian
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