Für den Kauf einer Immobilie kann es unterschiedliche Gründe geben. Du könntest selber in der Immobilie wohnen wollen oder es als langfristige Geldanlage kaufen. Wohnst Du selber nicht in der Immobilie, sondern vermietest es, um damit Einnahmen zu erzielen, handelt es sich um ein Renditeobjekt.
In diesem Fall besteht das Ziel mit der Immobilie einen Gewinn zu erwirtschaften. Der Gewinn kann auf mehrere Arten zu Buche schlagen. Sei es, weil die Mieteinnahmen höher als die laufenden Kosten sind oder weil die Immobilie an Wert gewinnt. Dies kann geschehen, wenn Du ein glückliches Händchen bewiesen hast und die Immobilie sich in einer aufstrebenden Lage befindet.
Wie sinnvoll ist es, Immobilien als Renditeobjekt anzusehen und diese als Bestandteil einer optimalen Vermögensverteilung aufzunehmen? Lohnt sich die Investition in Immobilien und worauf musst Du dabei achten?
Das Renditeobjekt
Möchtest Du ein größeres Vermögen anhäufen, stehen Dir dafür die unterschiedlichsten Wege offen. Du könntest Dein Glück an der Börse versuchen und mit Aktien spekulieren. Oder Du könntest den „langweiligeren“ Weg wählen und lieber in sichere ETFs investieren, die kontinuierlich eine gewisse Rendite abwerfen.
Neben diesen Investitionen am Kapitalmarkt sind auch Immobilien ein wesentlicher Bestandteil des Vermögensaufbaus. Bei diesen handelt es sich um Sachwerte, welche nicht den üblichen Schwankungen am Kapitalmarkt unterliegen. Damit ist eine höhere Sicherheit verbunden, doch Du musst andere Eigenschaften berücksichtigen.
Darunter fällt zum Beispiel, dass die Verwaltung der Immobilie mit einem höheren Aufwand verbunden ist. Während Du Aktien oder ETFs einfach ruhen lassen kannst und diese hoffentlich einen Gewinn abwerfen, ist mit der Immobilie mehr Arbeit verbunden.
Um es als Renditeobjekt zu nutzen, musst Du Dich darum kümmern geeignete Mieter zu finden. Damit nicht plötzlich Mietnomaden einziehen, ist eine gründliche Überprüfung notwendig. Zudem bist Du auch für die Instandhaltung verantwortlich. Lege frühzeitig einen gewissen Betrag zur Seite, um Reparaturen bezahlen zu können. Mit der Immobilie einen Gewinn zu erwirtschaften bedeutet auch, dass Du ein Grundverständnis für diese Finanzthemen mitbringen solltest.
Im Optimalfall sind die regelmäßigen monatlichen Einnahmen so hoch, dass dadurch die Kosten und die Tilgung abgedeckt sind. Ist die Immobilie abbezahlt, nimmst Du den Gewinn praktisch voll mit und hast eine sehr sichere Geldanlage im Portfolio.
Die Immobilie gilt zudem als Inflationsschutz. Wohnen ist ein Grundbedürfnis und auch in Zukunft besteht der Bedarf danach. Aufgrund der langen Laufzeit für das Abbezahlen der Kredite gelten Immobilien als Grundbaustein der Altersvorsorge. Im Alter steht Dir nicht nur die vergleichsweise niedrige Rente zur Verfügung, sondern mit der Immobilie erzielst Du Mieteinnahmen, die Du nutzen kannst.
Es besteht jedoch auch das Risiko, dass die Immobilie nicht den gewünschten Ertrag abwirft. Daher solltest Du bei der Auswahl auf einige Faktoren achten, damit sich das Renditeobjekt am Ende tatsächlich auszahlt.
Wie findest Du die passende Immobilie?
Die Investition in eine Immobilie ist mit einer hohen finanziellen Verpflichtung verbunden. Nicht selten werden Kreditlaufzeiten von 30 Jahren eingegangen. Daher solltest Du Dir gründlich Zeit nehmen, bevor die erste Investition erfolgt.
Ein wichtiger Faktor bei der Auswahl der Immobilie ist der Standort. Dass alle Immobilien profitable Renditeobjekte sind, ist nämlich nicht korrekt. In Gegenden, die von einer Abwanderung betroffen sind, verlieren Immobilien zunehmend an Wert. Dies betrifft vor allem ländliche Orte. Insbesondere junge Menschen zieht es in die Stadt, da dort die Jobaussichten und Freizeitmöglichkeiten interessanter sind.
Beim Standort sind die Mikrolage und die Makrolage zu unterscheiden. Während die Mikrolage die direkte Nachbarschaft und die Infrastruktur beschreibt, ist die Makrolage auf die Region bezogen. Im Idealfall befindet sich die Immobilie in einer zukunftsträchtigen Nachbarschaft, welche von einer hohen Nachfrage an Mietern profitiert.
Neben der Lage ist auch der Zustand der Immobilie wichtig. Handelt es sich um ein älteres Objekt, solltest Du Dich sehr genau über die zu erwartenden Kosten informieren. Wie viel Geld musst Du nach dem Kauf noch in die Sanierung stecken und bleibt danach noch ein Gewinn für Dich übrig?
Es kann durchaus lukrativ sein, etwa herrenlose Häuser zu erwerben und diese im Sinne des Fix and Flip wieder aufzuwerten. Doch dies erfordert in vielen Fällen ein größeres Fachwissen und ist mit einem höheren Risiko verbunden. Steht Dir nur wenig Kapital zur Verfügung, könnte dies eine interessante Möglichkeit darstellen, ein geeignetes Renditeobjekt zu finden.
Die Rentabilität unter die Lupe nehmen
Du hast nun ein Objekt gefunden, welches sich in einer aussichtsreichen Lage befindet und vom Kapitalbedarf für Dich stemmbar ist. Welche Eigenschaften muss die Immobilie aufweisen, um als Renditeobjekt in Frage zu kommen?
Für diese Wirtschaftlichkeit wird gerne eine einfache Faustformel genutzt. Dabei wird das Verhältnis aus Kaufpreis und der Jahreskaltmiete betrachtet. Daraus ergibt sich die benutzte Formel:
Mietmultiplikator = Kaufpreis / Jahreskaltmiete
Liegt der Kaufpreis einer Immobilie bei 500.000 Euro und die Jahreskaltmiete beläuft sich auf 25.000 Euro, ergibt sich daraus ein Mietmultiplikator von 20. Der Kaufpreis ist also 20-mal so hoch, wie die jährlichen Einnahmen resultierend aus den Mieten.
Je höher der Mietmultiplikator, desto ungünstiger ist das Verhältnis aus Kaufpreis zu Mieteinnahmen. Dies ist vor allem in Großstädten der Fall, in welchen eine hohe Nachfrage besteht und die Preise in die Höhe schießen.
Allgemein gilt die Empfehlung, dass der Mietmultiplikator bei einem Wert von 20 liegen sollte. Liegt dieser noch darunter, fällt die Rendite für Dich höher aus. Allerdings solltest Du Dich auch hinterfragen, weshalb der Kaufpreis relativ „niedrig“ ausfällt und ob das Objekt zukunftssicher ist.
Neben diesem Multiplikator musst Du auch die Instandhaltungskosten und die Zinskosten berücksichtigen. Bei der Instandhaltung gilt die Faustregel, dass rund 1,25% der Einnahmen zurückgelegt werden. Die Zinsbelastung fällt dank der vorherrschenden niedrigen Zinsen niedriger aus. Dennoch sind auch hier Werte zwischen 1 und 2% zu erwarten.
Das Renditeobjekt als sichere Anlage
Besitzt Du etwas Erfahrung und nimmst Dir genügend Zeit, ist es gut möglich Immobilien als reine Renditeobjekte zu erwerben. Durch das Vermieten erhältst Du monatliche Einnahmen, die Du vor allem im Alter nutzen kannst, um Deine Rente aufzubessern.
Ob dieser Plan aufgeht, hängt hauptsächlich von der Wahl der Immobilie ab. Achte auf die Lage und habe vor allem die Zukunft vor Augen. Liegt die Immobilie in einer zukunftsträchtigen Gegend, kannst Du hohe Wertsteigerungen erwarten.
Um ein größeres Vermögen aufzubauen, sind verschiedene Bausteine notwendig. Die Anlage in Immobilien ist eine wichtige Säule, die inflationssicher ist und Dir regelmäßige Einnahmen beschert. Eigene Wohnungen oder Häuser eignen sich daher wunderbar als Renditeobjekte.
