Herrenlose Häuser – Findest Du hier wahre Schnäppchen?

In Deutschland wird in den meisten Großstädten davon gesprochen, dass der Wohnraum knapp ist und die Mieten steigen. Alteingesessene Bewohner können sich die Mieten nicht mehr leisten und werden aus dem Zentrum in die Randgebiete verdrängt.

Absurd scheint da die Vorstellung, dass es auf der anderen Seite auch eine Vielzahl von Häusern gibt, die verlassen sind und keine Interessenten anziehen. Was passiert mit diesen herrenlosen Häusern und lohnen sich diese als Investitionsmöglichkeit?

Wieso gibt es herrenlose Häuser auf dem deutschen Immobilienmarkt?

In guten Lagen können selbst einfache und kleine Häuser schnell mehr als eine Million Euro kosten. Die Immobilienpreise sind, bedingt durch die niedrigen Zinsen, in den letzten Jahren stark gestiegen. Besonders in beliebten Städten ist zu beobachten, dass die Nachfrage das Angebot bei Weitem übersteigt. Auf jede Wohnung kommen eine Vielzahl von Bewerber und der Vermieter muss kaum vor einem Leerstand Angst haben.

Doch nicht überall ist die Situation wie in den Großstädten. In ländlichen Gebieten ist immer mehr zu beobachten, dass junge Menschen dort nicht bleiben möchten. Sie werden von den vielfältigen Karrierechancen und dem Freizeitangebot in die Städte gelockt und verlassen Ihre alte Heimat. Diese Landflucht führt dazu, es immer mehr Gegenden gibt, die von einer Abwanderung betroffen sind. Die Zahl der älteren Bewohner nimmt ab und der Nachwuchs entscheidet sich lieber für einen anderen Wohnort.

Die Geschichte, der eigentlich herrenlosen Häuser reicht aber noch weiter zurück und ist kein modernes Phänomen. Dabei handelt es sich häufig um ältere Immobilien, deren Eigentümer nicht ermittelt werden können, bzw. keine vorhanden sind. Dies tritt gehäuft bei Häusern aus den neuen Bundesländern auf. Ebenso gibt es einige ältere baufällige Fachwerkshäuser, die ebenso über keine Eigentümer verfügen.

Die ehemaligen Bewohner sind ohne Erben verstorben oder die Immobilie wurde aus Kostengründen aufgegeben. So kommt es vor, dass herrenlose Häuser bestehen, die mit der Zeit verfallen und keinem Eigentümer zuzuordnen sind.

Wem gehören die verlassenen Häuser eigentlich?

Eigentlich gilt der Grundsatz, dass Eigentum verpflichtet. Damit wird auch gerne begründet, dass Immobilienbesitzer sich um das Objekt kümmern und es instand setzen müssen. Schließlich sieht das verfallene Gebäude nicht nur unschön aus, es kann auch ein Sicherheitsrisiko darstellen.

Doch der Gesetzgeber hat eine Grundlage dafür geschaffen, dass Hausbesitzer Ihre Immobilie einfach „abgeben“ können. Dies wird zum Beispiel beim Erbfall deutlich. Die Erben können vom Ihrem Verzichtsrecht gebrauch machen und werden nicht automatisch zu den neuen Eigentümern der Immobilie. Dies ist dann anzuraten, wenn die Immobilie sich in einem schlechten Zustand befindet und mit hohen Investitionskosten gerechnet wird.

Durch den Verzicht entsteht zunächst das herrenlose Haus. In der Folge tritt das Eigentum an den Staat über. Damit die Immobilie nicht zu einer weiteren Kostenfalle wird, versucht der Staat die herrenlose Häuser so schnell wie möglich zu verwerten. Dies bedeutet, dass diese auf dem freien Markt angeboten werden. Da es sich in der Regel um ältere Objekte im schlechten Zustand handelt, gestaltet sich der Verkauf als schwierig und Interessenten sind kaum zu finden.

Herrenlose Häuser zu einem günstigen Preis

Herrenloses Haus - Sanieren
Herrenlose Häuser sind mit weiteren Investitionen verbunden und ziehen nur wenige Interessenten an, weshalb sie als Renditeobjekt nur wenig taugen

Aufgrund der ungünstigen Lage und des hohen Investitionsstaus, erweisen sich herrenlose Häuser als relativ günstig. Während in Großstädten die Preise förmlich explodieren, ist abseits der Ballungsräume das Gegenteil der Fall. Immer mehr Immobilien stehen leer und die Preise verfallen. Da der Osten Deutschlands von der Landflucht am stärksten betroffen ist, sind dort zahlreiche herrenlose Häuser zu einem Preis von weniger als 50.000 Euro zu erhalten. Selbst für unter 10.000 Euro gibt es teils Häuser, die dennoch eine große Wohnfläche aufweisen.

Steht Dir nur wenig Kapital zur Verfügung und bist Du bereit etwas außerhalb der beliebten Ballungszentren zu wohnen, könnte es tatsächlich, dass ein oder andere Schnäppchen für Dich geben. Doch der Kaufpreis ist nur der kleinste Teil der Kosten, die mit dem Hauskauf auf Dich zukommen.

Denn durch den schlechten Zustand musst Du viel Zeit und Geld investieren, um das Objekt zu sanieren. Teilweise ist vorher kaum absehbar, welche Schäden an der Bausubstanz vorhanden sind, die später mit höheren Kosten auf Dich warten.

Vor dem Kauf solltest Du Dich daher sehr genau damit auseinandersetzen, welche zusätzliche Kosten neben dem Erwerb der Immobilie auf Dich zukommen. Hierfür solltest Du selber über ein entsprechendes Fachwissen verfügen oder einen Experte zu Rate ziehen. In jedem Fall ist es wichtig, einen höheren Puffer einzuplanen, damit Du die Kosten für die Sanierung übernehmen kannst. Andernfalls hast Du ein baufälliges Gebäude erworben, welches nicht in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt werden kann.

Zahlen sich diese Häuser als Investition aus?

Besitzt Du etwas handwerkliches Geschick, könnten die herrenlosen Häuser tatsächlich ein Schnäppchen für Dich sein. Zu einem günstigen Preis erhältst Du eine Immobilie, die Du nach Deinen Vorstellungen aufwerten kannst und sich im Rahmen des Fix and Flip sogar gewinnbringend verkaufen lassen würde.

Als Investitionsmöglichkeit lohnen sich die meisten herrenlose Häuser allerdings nicht. Denn das Grundproblem, dass es kaum Interessenten gibt, bleibt weiter bestehen. Selbst nach der Sanierung ist die Immobilie zwar bewohnbar, doch es ist nicht garantiert, dass Mieter sich dafür interessieren.

Daher solltest Du auch bei diesen günstigen Häusern darauf achten, dass die Lage interessant erscheint. Dann könntest Du in Randlage zur Großstadt oder mit einer guten Verkehrsanbindung doch noch ein gutes Renditeobjekt finden.

Ansonsten eignen sich die herrenlosen Häuser vor allem zur Eigennutzung. Kannst Du Deinen Beruf etwa online ausüben und bist nicht auf einen festen Standort angewiesen, könnte solch eine Immobilie auf einem ländlichen Gebiet ein nettes Projekt sein.

Lasse Dich von den günstigen Preisen aber nicht blenden, sondern kalkuliere sehr genau, welche Kosten auf Dich zukommen werden. Andernfalls tippst Du selber in die Kostenfalle und wirst die Sanierungskosten kaum stemmen können.

Sebastian
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