Das Verhältnis Miete-Kaufpreis – Was sagt es aus?

Stehst Du vor der Frage, ob Du eine Immobilie lieber kaufen oder mieten solltest, gibt es dafür verschiedene Faktoren, die in die Entscheidung einfließen. Eine entscheidende Kennzahl ist das Verhältnis der Miete zum Kaufpreis.

Aus dem Kaufpreis Miete Verhältnis lässt sich grob abschätzen, ob der Preis fair oder die Immobilie überteuert ist. Damit kannst Du besser einschätzen, ob sich die Investition lohnt oder Du nach einer anderen Immobilie Ausschau halten solltest.

Insbesondere in den letzten Jahren sind die Kaufpreise und Mieten enorm angestiegen. Der Anstieg war bei den Kaufpreisen sogar noch höher, sodass alte „Faustformeln“ nicht mehr für die Bewertung der Kaufentscheidung herangezogen werden können.

Was aber sagt das Kaufpreis Miete Verhältnis genau aus und wie sollte es Deine Kaufentscheidung beeinflussen?

Ermittlung des Kaufpreis Miete Verhältnis

Zur Wertermittlung einer Immobilie ist der Mietpreis ein erster Indikator. Das Kaufpreis Miete Verhältnis berechnet sich aus dem Kaufpreis samt Nebenkosten, geteilt durch die Jahreskaltmiete.

Beträgt der Kaufpreis für ein Mehrfamilienhaus etwa 3 Millionen Euro und erzielt dieses Einnahmen aus der Jahreskaltmiete in Höhe von 70.000 Euro im Jahr, entspricht dies einem Kaufpreis Miete Verhältnis von knapp 43.

In der Vergangenheit waren Kaufpreis-Miete Verhältnisse in Bereichen von 25 bis 35 die Regel. Dies ist vor allem abhängig von der Lage und der zukünftigen Wertentwicklung. In beliebten Gegenden, in denen langfristig hohe Mieteinnahmen locken, liegt der Kaufpreis höher. Ist hingegen die Miete unsicher und droht eine höhere Leerstandsquote, sinkt der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Aufgrund der Niedrigzinsphase haben sich diese einstigen Anhaltswerte jedoch deutlich verändert. Da Kapitalanlagen weniger attraktiv erscheinen, wurde viel Geld in den Immobilienmarkt investiert^[1]. Niedrige Zinsen erlauben auch mit wenig Eigenkapital den Hausbau vorzuziehen.

So ist es in Großstädten keine Seltenheit mehr, dass ein Kaufpreis-Miete Verhältnis von über 45 vorliegt. Damit klaffen Kaufpreis und jährliche Miete immer weiter auseinander.

Lohnt sich bei solch einem hohen Kaufpreis der Erwerb überhaupt oder solltest Du lieber Dein Geld sparen und als Mieter leben?

Kaufen oder mieten – Lohnt sich noch das Investieren in Immobilien?

Zunächst muss beim Erwerb der Immobilie abgegrenzt werden, ob Du diese selbst nutzen möchtest oder diese nur als Investition ansiehst. Dies hat maßgeblich einen Einfluss auf die Kaufentscheidung.

Immobilie als Investitionsobjekt

Die Immobilie gilt als sichere Anlage für die Altersvorsorge. Das Wohnen wird als Bedürfnis immer vorhanden sein und dementsprechend eine Nachfrage herrschen. Doch lohnt sich die Investition für Anleger in solch überhitzten Märkten, bei denen der Kaufpreis mehr als das 45-fache der Mieteinnahmen entspricht?

Als Alternative zum Immobilienkauf solltest Du die Kapitalanlage in einem ETF betrachten. Denn Dein Eigenkapital möchtest Du nicht einfach ungenutzt liegen lassen, sondern damit eine möglichst hohe Rendite erzielen.

Beim ETF liegt die durchschnittliche langfristige Rendite bei gut 5%. Die Historie zeigt, dass sich die Märkte auch von den Krisen erholen und Deine Kapitalanlage somit über Jahrzehnte gesehen diese erwartete Rendite erzielt.

Für die Kalkulation, ob das Kaufen oder Mieten mit einem höheren Vermögenszuwachs für Dich einhergehen, gibt es verschiedene Online-Rechner^[2]. Dabei wird etwa die Wertentwicklung der Immobilie sowie des Depots berücksichtigt, sowie das eingebrachte Eigenkapital.

Anhand der Rechner zeigt sich, dass sich das Kaufen meist bis zu einem Faktor von bis 40 noch lohnt. Damit erzielst Du einen höheren Vermögenszuwachs, vorausgesetzt, die Immobilie befindet sich in einer guten Lage und Zustand.

Immobilien als Anlageobjekt zu erwerben, die ein höheres Kaufpreis-Miete Verhältnis aufweisen, ist mit einem gewissen Risiko verbunden. Der Kauf würde sich nur dann lohnen, wenn die Immobilienpreise auch in Zukunft so rasant ansteigen. Dann liegt der Gewinn weniger in den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern in einem zukünftigen Verkauf der Immobilie. Würde die Immobilie lediglich wertstabil bleiben, hätte sich das Objekt bei einem Verhältnis von 45 erst nach grob 45 Jahren amortisiert. Du müsstest also eine große Geduld aufbringen, bis sich die Investition lohnt.

In der Praxis hättest Du zudem noch mit den Instandhaltungskosten und weiteren Ausgaben zu rechnen. Der Kauf bei solch einem ungünstigen Verhältnis ist in erster Linie eine Spekulation auf steigende Immobilienpreise und gerade für wenig erfahrene Käufer ein immenses Risiko.

Die Immobilie zum Eigengebrauch

Planst Du die Immobilie selbst zu bewohnen, ist die reine Betrachtung der Rentabilität hierfür nicht angebracht. Du bewohnst das Haus oder die Wohnung vielleicht bis zu Deinem Tod und planst nicht mit einem Verkauf. Die Entwicklung des Wertes ist damit für Dich unerheblich und Dir geht es rein um die Betrachtung der Mietkosten, sowie der Lebensqualität.

Für Dein Eigenheim solltest Du ebenfalls in Erwägung ziehen, ob das Mieten nicht langfristig günstiger ist. Bei einem Kaufpreis Miete Verhältnis von 40 ist dies wahrscheinlich der Fall. Denn rechnest Du noch die Instandhaltungskosten sowie sonstigen Kosten für den Hauskauf ein, ist das Mieten wahrscheinlich der günstigere Weg.

Allerdings ist diese Antwort für viele Interessenten wenig befriedigend. Mit dem Kauf des Eigenheims ist auch ein emotionaler Wert verbunden. Es geht weniger darum, eine sichere Geldanlage zu, sondern ein Dach über dem Kopf zu haben. Somit sehen viele Hauskäufer über das derzeit ungünstige Verhältnis hinweg und entscheiden sich dennoch für den Kauf.

Gehen mit dem eigenen Haus doch auch weitere Vorteile einher. Zum Beispiel, dass Dich das Abzahlen der Rate praktisch zum Sparen zwingt und Du einen langfristigen Wert schaffst. Das Haus kannst Du später vererben und der nachfolgenden Generation ein schönes Zuhause schaffen. Zudem sparen Sie sich hohe Mietkosten und haben die freie Entscheidung darüber, was zukünftig mit der Immobilie geschieht.

Nachteilig beim Kauf ist jedoch die geringere Flexibilität. Du kannst nicht einfach eine Arbeitsstelle in einer weiter entfernten Stadt annehmen, sondern bist gebunden an Deinen Wohnort. Zudem geht eine größere Wohnfläche mit einem gewissen Aufwand einher. Du musst das Haus instand halten und wenn die Kinder einmal ausgezogen sind, könnte es dort einsam erscheinen.

Wäge für den Eigengebrauch diese Vor- und Nachteile ab. Dann kommt es im Wesentlichen nur noch darauf an, ob Du Dir die Finanzierung leisten kannst. Da es eine wesentlich emotionalere Entscheidung ist, ist der reine Renditegedanke hier Fehl am Platz.

Wie viel Haus kannst Du Dir leisten?

In der Vergangenheit hatte das Kaufpreis-Miete Verhältnis einen wesentlichen Einfluss darauf, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt oder diese als überteuert gilt. Lange Zeit galten dort Verhältnisse von 25 bis 35 als angebracht für den Kauf der Immobilien. Wobei alles über dem Verhältnis von 30 bereits als teuer angesehen und nur im Einzelfall als lohnende Investition angesehen wurde.

Durch die Niedrigzinspolitik ist jedoch einiges Geld in den Immobilienmarkt geflossen. Die Zinsen sind so günstig wie noch nie, sodass eine Finanzierung auch ohne Eigenkapital zu höheren Beträgen erschwinglich erscheint. So sind in beliebten Lagen Kaufpreis-Miete Verhältnisse von 45 keine Seltenheit mehr.

Möchtest Du Immobilien als Renditeobjekt kaufen, ist ein niedrigeres Kaufpreis Miete Verhältnis für Dich von Vorteil. Durch die Mieteinnahmen amortisiert sich das Objekt schneller. Bei höheren Verhältnissen besteht in erster Linie eine Spekulation darauf, dass der Wert weiterhin steigt, sodass die Einnahmen aus der Miete weniger relevant sind. Ob dies in beliebten Lagen zutrifft, lässt sich aber kaum abschätzen.

Bei der Entscheidung, ob mieten oder kaufen für Dich besser ist, solltest Du weniger das Kaufpreis-Miete Verhältnis im Auge behalten.

Das Mieten ist in den meisten Fällen wesentlich günstiger. Zudem gibst Du einige Verantwortung an den Vermieter ab.

Im eigenen Haus zu wohnen, geht für viele Käufer jedoch mit einer Steigerung der Lebensqualität einher. Du kannst Dein Eigenheim ganz nach Deinen Vorstellungen gestalten. Steht die Finanzierung und Du kannst das Haus bis zur Rente abbezahlen, spricht nichts gegen den Kauf der Immobilie.

Entscheidest Du Dich lieber für das Mieten, dann investiere Deine Ersparnisse am Kapitalmarkt. In breit diversifizierten Aktien oder ETFs, erzielst Du ebenfalls eine beträchtliche Rendite, sodass Du es verschmerzen kannst, keine Immobilie zu besitzen.