Renovierung bei Auszug – Wann ist es notwendig?

Mietverträge sind gerne mit Klauseln ausgestattet, die die Verantwortung vom Vermieter auf den Mieter umlagern. Aus Sicht des Vermieters ist dies nur logisch. Denn so spart er sich jede Menge Arbeit und wälzt die Last auf den Mieter ab.

In den meisten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, die das Renovieren beim Auszug vorschreibt. Damit besteht der Wunsch, dass Du die Mietwohnung im bestmöglichen Zustand hinterlässt und sich schnell ein neuer Mieter findet.

Doch ist solch eine Klausel laut Mietrecht zulässig und ist in jedem Fall eine Renovierung bei Auszug Pflicht?

Musst Du beim Auszug renovieren?

Die gute Nachricht für Dich als Mieter ist, dass eine allgemeine Pflicht zur Renovierung nicht besteht. Eine solche Klausel im Mietvertrag ist damit nicht rechtsgültig und Du musst Dich daran nicht halten.

Für die Instandhaltung der Wohnung ist grundsätzlich der Vermieter zuständig. Bei gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen muss der Vermieter die Kosten für die Reparatur und Instandsetzung tragen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Armaturen im Bad undicht werden oder die Küche sich in einem unbrauchbaren Zustand befindet.

Diese Kosten sind für den Vermieter keine Überraschung. Der monatliche Mietzins dient auch dazu, diese Reparaturen zu übernehmen.

Gehst Du mit der Wohnung pfleglich um und entstehen keine ungewöhnlichen Schäden, die bei einer normalen Nutzung nicht zu erwarten sind, ist eine Renovierung nicht zwingend notwendig. Dennoch zeigt die Praxis, dass viele Vermieter versuchen den Mieter beim Auszug zur Renovierung zu bewegen.

Welche Arbeiten sind durchzuführen?

Neben einer aufwendigen Renovierung oder Sanierung, könnte der Vermieter darauf bestehen, dass zumindest Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Darunter fallen kleinere Arbeiten, die vom Mieter beim Auszug einer Mietwohnung durchgeführt werden.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen:

Das Streichen der Wände und Decke
Tapezieren
Entfernen von Dübeln
Bohrlöcher spachteln

Ob eine Klausel im Sinne der Schönheitsreparaturen beim Auszug gültig ist, hängt von der genauen Formulierung und dem Zustand der Mietwohnung ab. Eine feste Klausel, die in jedem Fall die Durchführung der Schönheitsreparaturen vorschreibt, ist unwirksam.

Vielmehr kommt es darauf an, in welcher Weise Du die Wohnung genutzt hast und welche Gebrauchsspuren vorhanden sind. Hast Du nur eine kurze Zeit in der Wohnung gelebt und ist diese beim Auszug noch in einem einwandfreien Zustand, musst Du selbst Schönheitsreparaturen nicht durchführen. Das Streichen gehört also nicht zur Pflichtaufgabe, nur weil Du das Mietverhältnis beendet hast.

In welchem Zustand musst Du die Wohnung hinterlassen?

Eine einfache Grundregel besagt, dass Du die Wohnung im gleichen Zustand hinterlassen musst, wie Du diese vorgefunden hast. Dies bezieht sich primär auf Veränderungen, die während der Mietzeit vorgenommen wurden.

Hast Du eine besondere Vorliebe für farbige Wände und diese nach Deinen Wünschen gestrichen, ist dies Dein gutes Recht. Beim Auszug besteht jedoch die Pflicht[1], die Wände wieder in einen farblich neutralen Zustand zu versetzen. Damit ist nicht zwingend vorgesehen, die Wand weiß zu streichen. Auch zarte Farbtöne, wie etwa ein Graugrün, ein Sandton oder Erdton vermitteln einen neutralen Eindruck.

Wichtig bei der Durchführung der Arbeiten ist, dass diese möglichst sauber geschehen müssen. Waren Deine Arbeiten weniger von Erfolg gekrönt und ist die Wand beim Auszug fleckig oder zeigen sich Pinselabdrücke, kann der Vermieter dies reklamieren. Dann hast Du die Möglichkeit noch einmal nachzubessern, bevor bei einem erneuten Scheitern Maler und Handwerker die Renovierung übernehmen.

Grundsätzlich gilt, dass der Zustand der Wohnung beim Einzug relevant ist. Dokumentiere daher genauer das Aussehen und halte jeden Mangel fest. Andernfalls könntest Du in der Pflicht stehen, selbst beim Auszug diese Mängel zu beseitigen, die eigentlich Dein Vormieter verursacht hat.

Leichte Abnutzungserscheinungen gehören beim Mieten dazu. Ein gewöhnlicher Verschleiß ist nicht vom Mieter zu ersetzen, sondern fällt in den Aufgabenbereich des Vermieters.

Wann ist eine Renovierung notwendig?

Das Mietrecht ist in den meisten Fällen auf Seiten des Mieters. Du darfst Dich in der Mietwohnung frei entfalten und diese nach Deinen Vorlieben gestalten. Eine allgemeine Renovierungspflicht gibt es nicht, doch je nach Formulierung, könnte die Klausel wirksam sein.

Damit die Renovierungsklausel rechtens ist, muss diese mit Formulierung wie „bei Bedarf“ oder „nach Zustand der Wohnung“ versehen sein. Dann ist eine Renovierung in Abständen von 5 oder 10 Jahren vom Vermieter durchsetzbar.

Die große Frage ist natürlich, wie ein solcher Bedarfsfall aussieht. Dies richtet sich nach der gewöhnlichen Abnutzung der Wohnung. Gehst Du weniger pfleglich mit der Mietwohnung um und ist diese bereits nach kurzer Zeit sehr verwohnt oder treten Schäden auf, ist eine Renovierung notwendig.

Raucher

Dies ist zum Beispiel bei Rauchern der Fall. Der Rauch führt zu einer unschönen Verfärbung der Wände und der Geruch setzt sich ebenso in der Wohnung fest. Raucher sind daher eher dazu verpflichtet beim Auszug zu renovieren.

Haustiere

Eine deutlich höhere Abnutzung kann auch vorliegen, wenn sich Haustiere in der Wohnung befinden. Hunde und Katzen könnten an der Tapete kratzen oder zu Schäden im Teppich oder dem Fußboden führen. Dann sind ebenso Renovierungsarbeiten notwendig, um den Ausgangszustand der Wohnung wiederherzustellen.

Auffällige Farben

Wie bereits angesprochen muss der Mieter beim Auszug sicherstellen, dass die Wandfarbe wieder dem Originalzustand entspricht. Nach einer langen Wohnzeit sind kleinere Abnutzungserscheinungen verzeihbar und führen nicht zu einer Renovierungspflicht. Sind die Wände aber in bunten Farben umgestaltet worden, müssen diese beim Auszug wieder in einem neutralen Farbton gestrichen sein.

Bauliche Veränderungen

Hast Du viele Löcher gebohrt oder weitere Veränderungen vorgenommen, musst Du diese wieder zurücksetzen. Bohrlöcher sind aufzufüllen und die Wohnung möglichst im Originalzustand zu hinterlassen.

Übliche Abnutzungserscheinungen

Eine Renovierung ist nicht notwendig, wenn es sich um übliche Abnutzungserscheinungen handelt. Dass der Teppich nach Jahren des Wohnens nicht mehr wie neu aussieht, sollte vorhersehbar sein. Als Mieter musst Du beim Auszug nur dann renovieren, wenn die Gebrauchsspuren deutlich über das übliche Maß hinausgehen.

Was passiert, wenn Du nicht renovierst?

Ein Umzug ist bereits mit jeder Menge Arbeit und Stress verbunden. Hinterlässt Du die Wohnung in einem schlechten Zustand, möchtest aber keine Renovierungsarbeiten durchführen, ist dies eine teure Vorgehensweise. Denn dann musst Du für die Renovierungskosten aufkommen.

Je nach Umfang der Renovierungsarbeiten werden die Kosten zunächst von der Kaution abgezogen. Damit erhältst Du weniger Geld zurück als Du anfänglich hinterlegt hast. Übersteigen die Kosten die Mietkaution, kann der Vermieter diese Dir in Rechnung stellen. Da umfängliche Renovierungsarbeiten schnell mit Kosten im vierstelligen Bereich verbunden sind, solltest Du es Dir genau überlegen, ob es nicht doch sinnvoll wäre, die Arbeiten selbstständig durchzuführen.

Sind regelmäßige Renovierungen während der Mietzeit zulässig?

Eine starre Renovierungsklausel beim Auszug ist für den Mieter unzulässig. Doch wie sieht es eigentlich während der Mietzeit aus?

Hier greifen ähnliche Regeln und solche Klauseln sind nur zulässig, wenn diese sich auf den Zustand der Wohnung beziehen. Steht also geschrieben, dass eine Renovierung in bestimmten Zeitabständen bei Bedarf durchzuführen sind, ist solch eine Klause in der Regel gültig. Gängige Zeiträume für solche Schönheitsreparaturen sind etwa alle 5 bis 10 Jahre.

Bei Auszug aus einer Mietwohnung renovieren

Hartnäckig hält sich das Gerücht, dass Mieter eine Renovierung bei Auszug durchführen müssen. Sie greifen schnell zum Farbeimer, um anstehende Arbeiten eigenständig auszuführen und dem Zorn des Vermieters zuvorzukommen.

Doch ganz so streng sieht das Mietrecht zum Glück nicht aus. Stehen im Mietvertrag starre Klauseln, die eine Renovierungspflicht in jedem Fall vorsehen, sind diese ungültig. Du musst Dich daran also nicht halten und darfst diese ignorieren.

Eine Renovierung ist nur dann notwendig, wenn die Abnutzungsspuren über das übliche Maß hinausgehen. Dann sind etwa Wände zu streichen oder kleinere Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Um Dir Ärger beim Umzug zu ersparen, ist es sinnvoll beim Einzug bereits eine Liste mit allen Mängeln anzufertigen und den Zustand genau zu dokumentieren. Dann kann der Vermieter nicht sämtliche Arbeiten auf Dich abwälzen, die eigentlich in seiner Verantwortung liegen.

Kenne Dein Recht und renoviere nur, wenn Wände und Decken sich in einem schlechten Zustand befinden. In den meisten Fällen sind Renovierungsklauseln unwirksam, sodass keine allgemeine Pflicht zum Renovieren besteht.

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Sebastian
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