Mieter zahlt nicht pünktlich – Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt?

Als Vermieter liegt Dein Gewinn darin, dass der Mieter regelmäßig seine Miete begleicht. Hast Du die Immobilie erworben, um damit Deinen Lebensabend zu finanzieren, bist Du auf dieses Einkommen angewiesen. Andernfalls könntest Du selber in Schwierigkeiten geraten und die Kreditraten der Wohnung oder des Hauses nicht mehr rechtzeitig bezahlen.

Für gewöhnlich ist die Miete bis zum 3. Werktag des Monats fällig. Dies ist im §556b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)^[1] verankert. Andere Vereinbarungen können natürlich im Mietvertrag getroffen werden.

Nicht immer erweisen sich Mieter als so zuverlässig und überweisen das Geld pünktlich. Einmalig kann dies durchaus ein Versehen sein. Doch wie solltest Du vorgehen, falls die Miete mehrmals nicht pünktlich gezahlt wird? Bist Du mit Deinen Mietern unzufrieden, bleibt letztlich nur die Kündigung. In Deutschland verfügen die Mieter über umfangreiche Rechte. Daher sind einige Hürden zu beachten, falls der Mieter nicht pünktlich zahlt und Du dagegen vorgehen möchtest.

Pflichten des Mietvertrages

Für den Mieter besteht die Hauptpflicht des Mietvertrages darin, den vereinbarten Mietzins zu entrichten. Durch die Leistung der monatlichen Zahlung wird ihm die Nutzung der Wohnung oder des Hauses ermöglicht. Zudem wird auch die gebräuchliche Abnutzung der Wohnfläche mit dem Mietzins abgegolten.

Wird die Miete nicht zum vereinbarten Zeitpunkt entrichtet, gilt dies als Pflichtverletzung. Der Mieter hat sich nicht an die Vereinbarung gehalten. Welche nächsten Schritte solltest Du im rechtlichen Sinne einleiten?

Muss eine Abmahnung erfolgen?

Hat der Mieter die Zahlung zum wiederholten Male unpünktlich geleistet, könntest Du versucht sein eine fristlose Kündigung auszusprechen. Damit wäre das Ziel verbunden möglichst schnell einen neuen Mieter zu finden, welcher sich als zuverlässiger erweist.

Ganz so einfach ist es in Deutschland aber nicht. Aus den Vereinigten Staaten mag es bekannt sein, dass dort in einigen Bundesstaaten es möglich ist, den Mieter schon nach einer einzigen versäumten Zahlung zu kündigen. Doch in Deutschland sind der Kündigung größere Hürden vorangesetzt.

Bevor eine Kündigung erfolgt, muss der Mieter abgemahnt werden. Die Abmahnung dient als Warnung um aufzuzeigen, dass bei einer wiederholten Pflichtverletzung die Kündigung erfolgt. Es wird Ihm also eine weitere Chance eingeräumt und falls die Warnung nicht fruchtet, folgen die nächsten rechtlichen Schritte.

Wann ist eine Kündigung gerechtfertigt?

Die Abmahnung sollte bei den meisten Mietern zu einem Umdenken führen. Sie haben eine Warnung erhalten und werden sich eher daran halten, den Mietzins pünktlich zu entrichten.

Dennoch stößt die Abmahnung nicht immer auf fruchtbaren Boden. Verfügt der Mieter nicht über die finanziellen Mittel oder erweist er sich gar als Mietnomade, der sich ohnehin nicht um die Wohnfläche kümmert, müssen weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden.

Ob eine Kündigung zulässig ist, hängt von einigen Faktoren des Mietverhältnisses ab. Zu berücksichtigen sind zum Beispiel:

Diese Faktoren spielen eine Rolle dabei, ob eine Kündigung gerechtfertigt ist. Hat ein Mietverhältnis bereits seit mehreren Jahrzehnten bestand und hat sich der Mieter nie etwas zu Schulden kommen lassen, ist eine Kündigung selbst nach einer Abmahnung in den meisten Fällen unzulässig. Hat der Mieter etwa seinen Arbeitsplatz verloren und befindet sich daher in einer finanziellen Notsituation, kann der Vermieter zwar eine Abmahnung aussprechen, doch die darauffolgende Kündigung wird meist keinen Bestand haben.

Anders sieht es hingegen aus, wenn das Mietverhältnis erst seit Kurzem besteht und die Miete zum wiederholten Male nicht pünktlich gezahlt wird. Dann ist es als Vermieter deutlich schneller möglich, nach der Abmahnung die Kündigung auszusprechen.

Im Einzelfall muss jedoch ein Gericht entscheiden, ob die Kündigung zulässig ist. Als Vermieter solltest Du Dir selber eine entsprechende Expertenmeinung einholen, um beurteilen zu können, ob die Kündigung vor Gericht standhält.

Auf der anderen Seite solltest Du die Pflichtverletzung seitens des Mieters auch nicht einfach ignorieren oder diese still aussitzen. Nimmst Du die verzögerten Zahlungen einfach hin, kann dies als Einwilligung gewertet werden. Dann wird es umso schwieriger eine außerordentliche Kündigung auszusprechen.

Wann ist die außerordentliche Kündigung zulässig?

Vorhergehend hast Du bereits einige wichtige Faktoren erhalten, die bei der Kündigung von Bedeutung sind. Wird die Mietzahlung selbst nach erfolgter Abmahnung nicht geleistet, wirst Du Dich einhergehender damit beschäftigen, ob eine fristlose Kündigung erfolgen kann.

Diese außerordentliche Kündigung ist möglich, wenn die Vertragspartei eine Pflichtverletzung begeht. Unter Abwägung der beiderseitigen Interessen könnte eine Fortsetzung des Mietvertrages nicht mehr dem Vermieter zugemutet werden, sodass auch die Kündigungsfrist nicht eingehalten werden muss.

Damit die Kündigung aus wichtigem Grund erfolgen kann, muss zuvor eine Abmahnung ausgesprochen worden sein. Ist die Mietzahlung auch danach noch unpünktlich, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund in den meisten Fällen zulässig.

Wie vorgehen, falls der Mieter gar nicht zahlt?

Bisher wurde davon ausgegangen, dass der Mieter zwar nicht pünktlich zahlt, aber der Geldbetrag immerhin im Laufe des Monats noch beim Vermieter ankommt. Wie sieht es allerdings aus, falls gar keine Zahlung oder nur ein sehr kleiner Teil der vereinbarten Miete überwiesen wird?

In diesem Fall stehen dem Vermieter bereits früher rechtliche Maßnahmen zur Verfügung. Konkret wird gesagt, dass das Mietverhältnis beendet werden darf, falls für zwei aufeinander folgende Termine die Miete nicht oder nur zu einem geringen Teil gezahlt wurde. Versäumt der Mieter die Zahlung, ist also bereits nach zwei Monaten die fristlose Kündigung rechtlich zulässig.

Leistet der Mieter keine Zahlung, ist die Kündigung auch ohne vorhergehende Abmahnung zulässig. Damit wirst Du als Vermieter sehr viel schneller vor einem weiteren Zahlungsausfall geschützt und musst nicht erst einen langwierigen Prozess einleiten, um dem Mieter die Kündigung auszusprechen.

Die Räumungsklage

Ist der Mieter nicht in der Lage den Mietzins zu entrichten und befindet er sich in einer finanziellen Notsituation, wird es wahrscheinlich schwer haben, eine neue Wohnung zu finden. Daher könnte er es vorziehen, lieber so lange wie möglich in der Wohnung zu bleiben, ohne die vereinbarte Miete zu bezahlen.

Als Vermieter bleibt Dir dann nur der Weg über die Räumungsklage. Diese erfolgt, wenn die Kündigung rechtlich einwandfrei ist und feststeht, dass der Mieter nicht berechtigt ist, weiter die Wohnung zu beziehen. Neben dem Zahlungsverzug gibt es weitere Gründe, die Anlass einer fristlosen Kündigung sind. Dazu zählen zum Beispiel:

Die Räumungsklage erweist sich als sehr langwieriger Akt. Je nach genauem Umstand und der Auslastung der Gerichte, kann die Klage zwischen 3 und 6 Monate dauern. Daher ist es ratsam, bereits bei Aussprechen der fristlosen Kündigung auch die Räumungsklage in die Wege zu leiten. Damit ist sichergestellt, dass es zu keinen weiteren Verzögerungen kommt. Ist zu erwarten, dass der Mieter nicht freiwillig auszieht, ist die Räumungsklage der richtige Schritt und sollte unter Begleitung eines Anwaltes erfolgen.

Wenn der Mieter unpünktlich zahlt

Es gibt einige Situationen, in denen es mal vorkommen kann, dass die Miete nicht pünktlich gezahlt wird. Etwa bei einem Verlust des Arbeitsplatzes oder auch durch ein schlichtes Vergessen des Zahlungstermins.

Kommt dies vor, sind zunächst die Umstände zu betrachten. Erweist sich der Mieter ansonsten als zuverlässig, sollte der Vermieter die Gründe erörtern und im persönlichen Gespräch auf die versäumte Miete hinweisen.

Ändert der Mieter sein Verhalten nicht und leistet auch die folgende Miete verspätet, ist eine Abmahnung angebracht. Diese zeigt deutlich, dass bei weiterem Fehlverhalten eine Kündigung erfolgt.

Sind die nächsten Mietzahlungen dennoch verspätet, ist eine Kündigung zulässig. In diesem Zusammenhang könnte auch eine Räumungsklage angebracht sein, falls absehbar ist, dass der Mieter freiwillig nicht die Wohnung verlässt.

Durch diese Umstände ist die unpünktliche Miete mit einem hohen Aufwand und Kosten verbunden. Dies schmälert die Rendite, weshalb Vermieter sehr gründlich die Bonität und die Zuverlässigkeit der Mieter auf den Prüfstand stellen sollten. Andernfalls wird die unpünktliche Mietzahlung ein ständiger Begleiter der Vermietung und zu finanziellen Einbußen führen.