Möchtest Du in Haus investieren, um es als Renditeobjekt zu nutzen, müssen einige Faktoren stimmen. Die Rendite erzielt sich nicht von selber und Du musst gründlich prüfen, ob das gewünschte Objekt die Anforderungen erfüllt. Andernfalls kann es schnell passieren, dass der erhoffte Gewinn ausbleibt und das Haus oder die Wohnung zu einer Kostenfalle werden.
Einer der wichtigsten Faktoren bei der Wahl der passenden Immobilie ist die Makrolage. Im Gegensatz zur Mikrolage, ist die Makrolage auf einen größeren Bereich ausgedehnt und nicht auf die unmittelbare Nachbarschaft begrenzt.
Erfahre, was alles zur Makrolage gezählt wird und wie eine positive Makrolage aussieht. Dann wirst Du Dir sicherer bei der Investitionsentscheidung sein und mit größerer Wahrscheinlichkeit einen Gewinn erzielen.
Weshalb eine gute Standortanalyse notwendig ist
Zunächst sei gesagt, dass beim Kauf der Immobilie einige Eigenschaften kritisch geprüft werden müssen. Da sei zum Beispiel der Zustand der Immobilie genannt. Am besten ist es, wenn Du selber über Fachkenntnisse verfügst und einschätzen kannst, wie gut erhalten das jeweilige Objekt ist. Bist Du nicht vom Fach, ist es anzuraten einen Sachverständigen hinzuzuziehen, der genauer einschätzen kann, wie gut die Bausubstanz ist. Kündigen sich für die nächsten Jahre bereits Reparaturen an, solltest Du diese im Kaufpreis berücksichtigen. Diese können deutliche die Rendite drücken und das Geld für die Sanierung muss zusätzlich aufgebracht werden. Plane beim Kauf definitiv mit weiteren Investitionen und halte eine Reserve vor.
Neben dem Zustand ist allerdings die Lage einer der wichtigsten Faktoren. Die Immobilie wird in der Regel langfristig angeschafft. Du möchtest für die nächsten Jahre und Jahrzehnte mithilfe der Miete und der Wertentwicklung eine Anlage schaffen, die Deine Rente aufbessert und eine Absicherung für Notfälle darstellt.
Entscheidest Du Dich für ein Objekt in ungünstiger Lage, wird die Zukunft weniger rosig aussehen. Nicht überall in Deutschland besteht eine hohe Nachfrage nach Wohnungen oder Häuser. Einige Regionen sind von einer Abwanderung hin zu den Städten betroffen, sodass eine Investition sich nur selten auszahlt.
In Großstädten hingegen besteht zwar eine große Nachfrage, doch dementsprechend hoch sind auch die Immobilienpreise. Das Verhältnis aus Miete und Kaufpreis ist sehr ungünstig, sodass sich der Kauf erst nach einigen Jahrzehnten aus den laufenden Mieten rentiert.
Am meisten Gewinnchancen sind vorhanden, wenn Du Dich für ein Objekt entscheidest, welches sich vor allem in einer aufstrebenden Lage befindet. Dies betrifft heutzutage vor allem die Stadtränder, in denen ein größeres Renditepotenzial vorhanden ist. Werden seitens der Stadt Investitionen getätigt und ist absehbar, dass die wirtschaftliche Entwicklung positiv ist und die Nachfrage steigt, kannst Du mit Hilfe der gründlichen Standortanalyse noch das ein oder andere Schnäppchen schlagen. Allerdings ist damit auch das Risiko verbunden, dass die Entwicklung nicht der eigenen Erwartung entspricht.
Zu diesem Zweck musst Du sehr genau die Mikro- und Makrolage bewerten. Als privater Investor ist Dein Kapital begrenzt und nur bei einer aussichtsreichen Makrolage ist überhaupt an eine Investition zu denken. Triffst Du hierbei eine falsche Entscheidung, könnte dies Dich um Deine Ersparnisse bringen.
Wie beeinflusst die Makrolage die Bewertung der Immobilie?
Bei der Makrolage werden vor allem die Faktoren der Region und mittelbaren Infrastruktur berücksichtigt. Dazu zählt zum Beispiel die regionale Kaufkraft, welche die wirtschaftliche Stärke beschreibt. Ebenso ist das Bildungsangebot von Bedeutung, sowie die Bevölkerungsstruktur und die allgemeine Anbindung.
Stimmen diese Faktoren oder ist die Aussicht positiv, wirkt sich dies gleich auf mehrere Weisen positiv auf Deine Rendite aus. Ist die Kaufkraft hoch, sind in der Regel auch die Mieten an dieses Niveau angepasst. Ausgehend von der wirtschaftlichen Anziehungskraft der Region, besteht eine hohe Nachfrage. Wichtig ist hierbei, dass die Wirtschaft zukunftsfähig ist und sich nicht auf alte Industrien bezieht, welche in absehbarer Zeit überholt werden. Ist die Wirtschaft stark, zieht dies Arbeitskräfte an und die Nachfrage nach Wohnraum steigt. Dank der positiven Einschätzung der Makrolage können Vermieter höhere Mieten verlangen und die Einnahmen steigern.
Die Makrolage ist zudem für den langfristigen Erfolg des Renditeobjekts entscheidend. Ist die Mikrolage zwar positiv, die Nachbarschaft also angenehm und die Immobilie in einer schönen Gegend, kann sich dieses Bild in der Zukunft wandeln. Ist die Makrolage weniger attraktiv, besteht die Gefahr, dass Investitionen ausbleiben und die Infrastruktur nicht aufrechterhalten bleiben kann. Dann wird die einst aussichtsreiche Mikrolage sich zum Negativen wandeln.
Damit die Immobilie auch in den kommenden Jahrzehnten gefragt ist und kein Leerstand droht, ist die Makrolage von Bedeutung. Nur diese gibt Dir die notwendige Sicherheit für solch eine langfristige Investitionsentscheidung.
Welche Faktoren zählen zur Makrolage?
Folgend erhältst Du einige Kriterien, die zur Makrolage zählen und für die Bewertung der gewünschten Immobilie von großer Bedeutung sind.
Bevölkerungsstruktur
Der demografische Wandel wird in Deutschland gerne als Schlagwort für eine Veränderung der Bevölkerung genommen. Er beschreibt, dass immer weniger Kinder geboren werden und dadurch der Altersdurchschnitt zunimmt.
Für die Makrolage ist entscheidend, dass die Bevölkerungsstruktur und deren Entwicklung nachhaltig sind. Auf dem Land ist oftmals zu beobachten, dass die Bevölkerungszahlen abnehmen. Alt eingesessene Bewohner sterben und jüngere Menschen zieht es lieber in die attraktiveren Städte.
Beachte daher, dass die Makrolage eine gesunde Bevölkerungsstruktur aufweist, in welcher jüngere Personen vertreten sind. Dann ist gesichert, dass auch in Zukunft Personen dort wohnen möchten.
Wirtschaftskraft
Einer der häufigsten Gründe für den Wechsel des Wohnortes ist der Arbeitsplatz. Menschen ziehen vermehrt dorthin, wo genügend Arbeitsplätze bereitgestellt werden. Ist die Wirtschaft stark, ist zudem ein geringeres Risiko von Mietausfällen zu befürchten.
Für die Bewertung der Makrolage solltest Du Dir daher die Kennzahlen zur Arbeitslosigkeit und dem Pro-Kopfeinkommen anschauen. Darüber hinaus ist auch eine Einschätzung zur Zukunftsfähigkeit der vorhandenen Unternehmen notwendig.
War das Ruhrgebiet aufgrund der Kohle einst florierend, hat sich das Bild in einigen Städten stark gewandelt. Investierst Du langfristig, solltest Du solche wirtschaftliche Veränderungen im Blick haben.
Infrastruktur
Zur Infrastruktur auf Makroebene gehöre zum Beispiel ein Flughafen, die Zuganbindung und die Bildungseinrichtungen. Eine gut ausgebaute Infrastruktur trägt nicht nur zu einem angenehmeren Leben bei, sondern wirkt sich auch positiv auf die Wirtschaft aus.
Befindet sich in der Stadt eine Universität, ist dies nicht nur für die Immobilie entscheidend, sondern häufig ein positiver Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung. Die Infrastruktur gilt als eine der Grundlagen für die Zukunftsfähigkeit der Makrolage. Ist die Region oder die Stadt schlecht angebunden, besteht die Gefahr, dass diese in den nächsten Jahren regelrecht abgehangen werden.
In diesem Sinne muss auch die digitale Infrastruktur berücksichtigt werden. Wie schnell ist das verfügbare Internet und ist dieses stabil? Vor allem in diesem Bereich gibt es einige Standorte in Deutschland, die wenig überzeugend sind und sich negativ auf die zukünftige Entwicklung auswirken.
„Weiche“ Faktoren
Neben diesen eher faktenbasierten Faktoren, die sich leicht über Kennzahlen nachprüfen lassen, muss auch das Image und die allgemeine Wahrnehmung berücksichtigt werden. Das Ansehen und das allgemeine Gefühl, das mit der Stadt oder der Region verbunden wird, beeinflusst ebenso die Nachfrage und die Wertentwicklung.
Mehren sich die negativen Schlagzeigen in der Presse und ist keine Veränderung in Sicht, stellt dies ein großes Hindernis dar, selbst wenn die „Zahlen“ eigentlich stimmen. Erkunde daher unbedingt selber die Region und mache Dir ein eigenes Bild und verlasse Dich nicht nur auf die reine Faktenanalyse.
Die Makrolage für die Immobilieninvestition
Bist Du auf der Suche nach einer geeigneten Immobilie, solltest Du sowohl die Mikro- als auch Makrolage berücksichtigen. Beide sollten überzeugen und vor allem hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung ein positives Bild hinterlassen.
Es lässt sich kaum beschreiben, ob eine der beiden Lagen einen größeren Einfluss bei der Wahl haben sollte. Entscheidend ist aber, dass sowohl Mikro- als auch Makrolage überzeugen.
Langfristig scheint die Makrolage eine größere Bedeutung zu haben, da diese sich auf die Mikrolage direkter auswirkt. Ist die Makrolage wenig positiv, ist von einer Investition abzusehen. Ist hingegen die Mikrolage mittelmäßig aber die Makrolage hervorragend, könnte die Hoffnung bestehen, dass die Mikrolage von der Makrolage „mitgezogen“ wird. Durch Investitionen würde die unmittelbare Nachbarschaft aufgewertet werden, sodass eine insgesamt attraktive Lage entsteht.
Der umgekehrte Fall ist hingegen seltener vorhanden. Eine überaus positive Mikrolage wird kaum so strahlungskräftig sein, dass sich dies auf die Makrolage merklich auswirkt. Für eine möglichst hohe Rendite ist ein gutes Zusammenspiel aus Mikro- und Makrolage als Investor wichtig, um nachhaltig den Gewinn zu realisieren.
