Lebst Du bereits in einer Eigentumswohnung und steht demnächst der Umzug in eine andere Immobilie an? Planst Du Deinen Lebensmittelpunkt zu verschieben und möchtest Deine Wohnung vermieten?
Dann stehst Du vor der Frage, ob Du zuvor sämtliche Möbel entfernen solltest, damit die Wohnung komplett leer ist oder diese möbliert zum Mieten anbietest.
Es gibt einige stichhaltige Gründe, die dafür sprechen eine möblierte Wohnung zu vermieten. Diesen stehen wiederum Risiken und gewisse Einschränkungen gegenüber. Lohnt es sich für Dich die Wohnung möbliert zu vermieten und sind die Renditechancen höher?
Wie sieht eine möblierte Wohnung aus?
Zunächst ist es wichtig eine Grundlage dafür zu haben, was eigentlich unter der möblierten Wohnung verstanden wird. Denn häufig ist bereits eine Einbauküche vorhanden, die entweder vom Vormieter übernommen oder vom Vermieter gestellt wird.
Die Einbauküche[1] allein spricht noch nicht dafür, dass es sich um eine voll eingerichtete Wohnung handelt. Hierfür sind weitere Möbel notwendig. Im Allgemeinen zählen dazu:
Die Wohnung sollte also den Zweck erfüllen, dass der Mieter darin essen, schlafen und ganz normal leben kann. Nicht zur Möblierung gehören hingegen elektronische Gegenstände. Ein Fernseher oder PC sind nur in Ausnahmefälle vorhanden.
Wichtig ist vor allem, dass ausreichend Einrichtungsgegenstände vorhanden sind, sodass die Wohnung ohne weitere Anschaffungen nutzbar ist. Dann ist eine möblierte Vermietung möglich und es ergeben sich neue Chancen für den Vermieter[2].
Was spricht dafür die möblierte Wohnung zu vermieten?
Die möblierte Wohnung ist vor allem für Mieter praktisch, die nur für eine kurze Zeit eine Bleibe benötigen. Dazu zählen zum Beispiel Geschäftsleute, Studierende oder Berufspendler. Für diese ist die möblierte Wohnung praktisch, da Sie sich den Aufwand sparen viel Geld zu investieren, um nach wenigen Monaten ohnehin wieder auszuziehen. Der Auszug und die Mitnahme der Möbel ist mit höheren Kosten verbunden und oftmals werden einige Gegenstände zurückgelassen.
Da bietet es sich an, wenn für wenige Wochen oder Monate eine voll ausgestattete Wohnung gemietet wird. Die Vermietung auf Zeit ist somit für einige Mieter von Vorteil[3] und genau das, wonach Sie suchen. Als Vermieter bietet sich die möblierte Vermietung aufgrund der folgenden Gründe an.
Höhere Mieteinnahmen
Der Immobilienmarkt ist in den letzten einem starken Wachstum unterlegen. Sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten sind rasant gestiegen. Um diese Entwicklung zu verlangsamen und die Belastung für bestehende Mieter zu verringern, haben einige Gemeinden und Städte versucht mit unterschiedlichen Mitteln die Entwicklung zu bremsen. In Berlin wurden hierzu der Mietendeckel[4] eingeführt, welcher sich jedoch als gerichtlich nicht haltbar erwies.
In Deutschland besteht zudem in angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass bei einer neu vermieteten Wohnung die Miete nicht höher als 10% der örtlichen Vergleichsmiete sein darf. Somit darf der Vermieter die Miethöhe nicht frei festlegen, sondern ist bei einer Maximalgrenze beschränkt.
Ausgenommen von der Mietpreisbremse sind Wohnungen, die möbliert vermietet werden. Hier setzt sich die Miete aus verschiedenen Faktoren zusammen und ist auch von der Einrichtung abhängig.
Indem Du als Vermieter Deine Wohnung möblierst, bist Du nicht der Mietpreisbremse ausgesetzt und darfst mit höheren Einnahmen rechnen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn der Wohnungsmarkt so angespannt ist, dass viele Interessenten bereit sind die höhere Miete zu bezahlen. Somit entgehen Dir durch die eigentlich festgelegte Grenze keine Mieteinnahmen, da diese bei einer möblierten Vermietung nicht gelten. Im Durchschnitt ist die Miete einer möblierten Wohnung rund 10% höher als bei unmöblierten Einheiten, sodass sich die Investition in die Immobilie lohnt.
Möbel lassen sich von der Steuer absetzen
Es könnte sich also lohnen, die Wohnung mit Möbeln auszustatten und dadurch höhere Mieteinnahmen zu realisieren. Die Möbel zählen hierbei als Aufwand zur Vermietung. Damit lässt sich die Investition von der Steuer absetzen.
Lohnenswert ist dies besonders dann, wenn Du bereits hohe Einkünfte erzielst. Zahlst Du den Höchststeuersatz von 42%, bedeutet dies, dass Du mit Hilfe des Aufwandes für die Möbel Dein zu versteuerndes Einkommen senkst. Du musst weniger Steuern zahlen und erhältst die Einrichtung zu einem wesentlich günstigeren Preis. Konkret liegen Einsparungen in Höhe des Durchschnittssteuersatzes vor.
Erzielst Du etwa ein zu versteuerndes Einkommen von 100.000€ im Jahr, liegt der Durchschnittssteuersatz bei 34%. Investierst Du nun 20.000€ in Möbel, reduzierst Du Dein zu versteuerndes Einkommen auf 80.000€. Verrechnet mit dem Durchschnittssteuersatz ergibt sich eine Ersparnis von ~6.500€. Damit dies vom Finanzamt anerkannt wird, musst Du die Quittungen aufbewahren. Zudem müssen größere Anschaffungen, deren Preis bei über 800€ netto lag, über mehrere Jahre abgeschrieben[5] werden. Diese dürfen also nicht im Anschaffungsjahr vollständig geltend gemacht werden.
Stärkere Nachfrage
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen ist gerade in beliebten Großstädten überaus hoch. Studenten, Berufspendler und Geschäftsleute benötigen meist für wenige Wochen oder Monate eine Wohnung und möchten diese mit einem möglichst geringen Aufwand mieten.
Hast Du das Glück in einer Großstadt die Wohnung zu vermieten, dann bietet es sich an die hohe Nachfrage in Form einer möblierten Wohnung zu erfüllen. Ein Leerstand ist unwahrscheinlich und Du wirst zuverlässig Deine Miete erhalten.
Befristetes Mietverhältnis
Bist Du Dir noch nicht im Klaren darüber, ob Du die Wohnung in Zukunft selber mal nutzen möchtest? Dann ist es ein Vorteil, dass das Wohnen auf Zeit mit einer klaren Frist versehen ist.
Ausländische Studenten, die nur für ein Semester die Wohnung beziehen oder Berufspendler, die selber flexibel bleiben möchten, schließen überwiegend befristete Mietverträge ab. Dies gibt Dir die Möglichkeit nach Ablauf des Mietvertrages neu zu entscheiden, ob Du vielleicht selber dort wohnen möchtest.
Sicherlich gibt es auch die Option das Mietverhältnis unter Berufung des Eigenbedarfes[6] zu beenden. Doch da die Rechte der Mieter relativ hoch angesehen werden, ist dieser Vorgang mit einem höheren Aufwand verbunden und nicht immer erfolgversprechend. Die befristete Vermietung auf Zeit ist deutlich praktischer, falls Du selber flexibel bleiben möchtest.
Wie hoch ist der Mietzuschlag aufgrund der Möbel?
Die möblierte Vermietung bietet sich als Vermieter an, um eine höhere Rendite zu erzielen. Du bist nicht an die Mietpreisbremse gebunden, sondern darfst eine höhere Miete verlangen. Allerdings bist Du auch nicht vollkommen frei, sondern musst Dich an feste Berechnungsmodelle halten.
Grundlage der Miete ist weiterhin die zulässige Maximalmiete. Auf diese wird der Zeitwert der Möbel aufgeschlagen. In der Praxis werden das Berliner und das Hamburger Modell unterschieden.
Berliner Modell
Laut des Berliner Modells darf ein Mietzuschlag in Höhe von 2% des Zeitwertes der Möbel verlangt werden. Dies bedeutet, dass bei dem Beispiel mit einem Wert der Möbel in Höhe von 20.000€ ein Zuschlag von 400€ erlaubt ist.
Hamburger Modell
Beim Hamburger Modell wird nicht nur der pauschale Zeitwert in Höhe von 2% betrachtet, sondern auch die Kapitalverzinsung und die Abschreibungen. Der Mietzuschlag wird jeweils für das Jahr betrachtet und danach auf den Monat umgelegt.
Konkret ergibt sich bei einem Wert der Möbel von 20.000€ und einer Kapitalverzinsung von 12% ein Mietzuschlag von 450€. Dieser sinkt jährlich, da der Zeitwert abnimmt.
Welche Nachteile könnten entstehen?
Die Wohnung in einem möblierten Zustand zu vermieten ist nicht nur mit Vorteilen versehen. Es gibt auch einige weitere Sachverhalte zu beachten, die zu einem höheren Aufwand führen und die Vermietung erschweren.
Investitionskosten
Um eine höhere Miete verlangen zu dürfen, sind anfängliche Investitionen zu tätigen. Die Möbel müssen angeschafft und bezahlt werden. Sind nicht genügend Rücklagen vorhanden, müssten diese Investitionen über Kredite finanziert werden. Hierbei ist ganz genau zu kalkulieren, ob sich die Kreditkosten rentieren oder ob es nicht profitabler wäre auf die anfängliche Investition zu verzichten.
Ist die Wohnung bereits mit einer Küche ausgestattet, wird es sich in den meisten Fällen lohnen noch Bett, Tisch und eine Couch anzuschaffen. Mit der Küche ist bereits ein großer Kostenpunkt abgedeckt, welche allein aber nicht ausreicht, um die Wohnung möbliert zu vermieten.
Höherer Aufwand
Die möblierte Vermietung ist mit einer höheren Flexibilität verbunden. Was als Vorteil angesehen wird, geht auch mit Nachteilen einher. Die Mieter wechseln häufiger und dadurch entsteht ein Mehraufwand. Du musst Dich regelmäßig darum kümmern, die Wohnung zu inserieren und neue Nachmieter finden.
Ebenso musst Du den Zustand der Wohnung betrachten und mögliche Schäden[7] instand setzen. Sind die Möbel kaum noch nutzbar, sind diese zu ersetzen. Dadurch entstehen nicht nur Kosten, sondern auch der Zeitaufwand die Möbel auszutauschen.
Eine Zweckentfremdung vermeiden
Als Vermieter bist Du den Regularien der Gemeinde und der Stadt unterlegen. Diese könnte besagen, dass Deine Immobilie nicht als Ferienwohnung vermietet werden darf, sondern nur zum Wohnen gedacht ist. Damit soll der Entwicklung Einhalt geboten werden, dass Wohnungen nur gekauft werden, um diese anschließend auf Plattformen wie AirBnB anzubieten.
Wichtig ist daher, dass eine bestimmte Mindestmietdauer eingehalten wird. Wie lange diese sein sollte, entnimmst Du den Vorgaben Deiner Kommune oder der Stadt. Es wird somit nicht möglich sein die möblierte Wohnung nur für wenige Tage oder Wochen zu vermieten.
Vermietest Du möblierte Wohnungen in Berlin[8], sollte die Mindestmietdauer zwei Monate betragen. Möchtest Du kürzere Mietdauern anbieten, ist hierfür eine Genehmigung einzuholen. Bei Verstoß drohen hohe Bußgelder, sodass Du Dich dringend darum kümmern und die Auflagen einhalten solltest, sodass keine Zweckentfremdung vorliegt.
Der Zustand der Möbel
Ebenso besteht die Gefahr, dass der Mieter mit den Möbeln nicht gerade pfleglich umgeht. Vor der Übergabe bietet es sich an eine Inventarliste anzulegen. In dieser nimmst Du alle Möbel- und Einrichtungsgegenstände auf und erfasst mögliche Mängel. Diese lässt Du vom Mieter prüfen und gegenzeichnen. Stellst Du nach Auszug neue Schäden an den Möbeln fest, kannst Du hierfür Schadensersatz vom Mieter verlangen bzw. die Kaution mindern.
Zudem bietet es sich an eine Hausratversicherung abzuschließen. Mit dieser sicherst Du die Möbel vor:
Ebenso solltest Du keinerlei persönliche Gegenstände in der Wohnung belassen, die einen emotionalen Wert besitzen. Lagere diese lieber ein und bewahre sie an einem sicheren Ort auf.
Die möblierte Wohnung zum Vermieten
Gerade in angespannten Wohnungsmärkten spricht einiges dafür, die Wohnung möbliert zu vermieten. Du darfst eine höhere Miete verlangen und die Rendite steigt.
Scheust Du die anfänglichen Investitionskosten und den höheren Aufwand nicht, lohnt sich diese Art der Vermietung vor allem in Großstädten. Stelle im Mietvertrag klar, dass es sich um eine möblierte Wohnung handelt und halte die gesetzlichen Vorgaben zum Wohnen auf Zeit ein, damit keine Zweckentfremdung vermutet wird.
So kannst Du mit einem geringen Mehraufwand wesentlich höhere Mieteinnahmen generieren und stellst Mieter zufrieden, die nur für kürzere Zeit sich an dem Wohnort aufhalten. Sowohl für Vermieter als auch Mieter ist das möblierte Vermieten positiv und stellt beide Seiten zufrieden.
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