Vermieter betritt die Wohnung – Wann ist es erlaubt und welche Rechte haben Mieter?

Eigentum verpflichtet heißt es und jeder Vermieter möchte eine böse Überraschung vermeiden, falls der Mieter mit der Wohnung nicht ordnungsgemäß umgeht. Um sicherzugehen, dass das Mietobjekt sich in einem guten Zustand befindet, könnte der Vermieter von sich aus, ohne Absprache mit dem Mieter das Objekt betreten.

Doch auch der Mieter besitzt einige Rechte. In Deutschland ist der Schutz der eigenen Wohnung sogar im Grundgesetz verankert[1]. Hat der Vermieter einfach Deine Wohnung betreten und Du bist Dir unsicher ob dies rechtens war?

Dann lies den folgenden Beitrag und erfahre, wann ein Vermieter die Wohnung betreten darf und falls dies nicht erlaubt war, wie Du dagegen vorgehen solltest.

Wann darf der Vermieter die Wohnung betreten?

Die Wohnung des Mieters ist einem besonderen Schutz unterlegen. Selbst wenn der Vermieter noch einen Schlüssel besitzt, darf er sich nicht einfach Zutritt verschaffen. Im Regelfall ist eine Betretung der Wohnung nur nach Absprache und mit Zustimmung des Mieters zulässig.

Grundlos muss ein Mieter den Vermieter nicht in die Wohnung lassen. Möchte ein Vermieter also nur aus Eigeninteresse das Mietobjekt begutachten, muss der Mieter dies nicht hinnehmen.

Die folgenden Beispiele geben an, wann ein berechtigtes Interesse des Vermieters besteht, die Wohnung zu betreten. Auch hier gilt, dass eine Terminvereinbarung vorausgehen muss. Der Vermieter darf also nicht eigenmächtig die Wohnung betreten[2], sondern muss dies in Absprache mit dem Mieter durchführen.

Bei Verkauf der Wohnung

Wohnung - Besichtigung
Wohnungsbesichtigungen sind in einem geregelten Maße hinzunehmen und nach Absprache mit dem Mieter durchzuführen

Möchte der Vermieter die Wohnung verkaufen, ist eine Besichtigung der Kaufinteressenten zulässig. Hierbei gilt jedoch, dass der Mietvertrag bereits gekündigt sein muss. Der Mieter muss also darüber aufgeklärt sein, dass die Wohnung zum Verkauf angeboten wird.

Ebenso müssen die Besichtigungen in einem vernünftigen Rahmen verlaufen. Es ist nicht zulässig, dass jeden zweiten Tag neue Interessenten die Wohnung betreten und eine Führung erhalten.

Falls also der Mietvertrag bereits beendet wurde und ein Verkauf bevorsteht, sollten Mieter zügig darauf reagieren und damit rechnen, dass Interessenten die Wohnung betreten. Persönliche Gegenstände oder Wertgegenstände sollten gesichert und ein Umzug so schnell wie möglich in die Wege geleitet werden.

Modernisierung des Mietobjektes

Aus verschiedenen Gründen können Modernisierungen[3] erfolgen. Meist geschehen Modernisierungen aus energetischen Gründen. Damit sollen langfristig Heizkosten eingespart werden, welche auch dem Mieter zugutekommen.

Um einen aktuellen Überblick über den Zustand der Wohnung zu erhalten, dürfen Vermieter diese besichtigen. Der Mieter darf dies nicht ablehnen und muss die Modernisierungsmaßnahme dulden. Ebenso muss den Handwerkern Zutritt gewährt werden.

Eine Weigerung des Mieters gegenüber den Modernisierungsmaßnahmen könnte zu einer Klage führen. Erst nach der gerichtlichen Entscheidung dürfen die Baumaßnahmen beginnen. Eine Erlaubnis des Mieters ist aber nicht ausdrücklich notwendig, sondern dieser muss die Modernisierung durchführen lassen.

Sanierungsmaßnahmen

Ähnlich wie bei der Modernisierung gilt auch bei Sanierungsmaßnahmen, dass der Mieter es dulden muss, wenn der Vermieter die Wohnung betritt. Dies ist etwa der Fall, wenn die Sanitäranlagen Schäden aufweisen und diese vom Vermieter instandgesetzt werden müssen.

Dies ist insbesondere dann wichtig, falls Schäden drohen. Sind die Rohrleitungen undicht und drohen Folgemängel, muss ebenso der Zutritt gewährt werden. Andernfalls droht die Bildung von Schimmel[4] und das Mietobjekt ist nicht mehr einwandfrei nutzbar.

Einhalten des Mietvertrags

Im Mietvertrag sind oftmals Klauseln vorhanden, die klar vorschreiben, wie das Mietobjekt genutzt werden darf. Dies betrifft zum Beispiel:

Anzahl der Personen im Mietobjekt
Haustiere
Schönheitsreparaturen

Besteht der Verdacht, dass der Mieter gegen diese Punkte verstößt, darf der Vermieter die Wohnung betreten. Dies geschieht nach Erlaubnis und Terminvereinbarung mit dem Mieter.

Messgeräte ablesen

Einen Zutritt zur Wohnung müssen auch Personen erhalten, die den aktuellen Zählstand, zum Beispiel des Strom- oder Wasserzählers ablesen. Auch der Schornsteinfeger darf zur Überprüfung der Anlagen die Wohnung in Absprache des Mieters betreten. Das Ablesen der Messgeräte oder die Überprüfung durch den Schornsteinfeger sind jedoch relativ schnelle Arbeiten. Der Aufenthalt in der Wohnung sollte nur so lange wie nötig stattfinden und nicht hinausgezögert werden.

Wann darf der Vermieter ohne Zustimmung die Wohnung betreten?

Dem Vermieter sind klare Grenzen gesetzt, wann er die Wohnung besichtigen darf. Dies geschieht in der Regel nur mit Erlaubnis des Mieters und zu einem festgelegten Zeitpunkt.

Einfach mit dem Schlüssel die Wohnung öffnen und sich selber Zutritt zur Wohnung zu verschaffen[5] ist nur in äußersten Notfällen erlaubt. Etwa, wenn ein Wasserrohrbruch auftritt und ein akuter Schaden droht.

Nur in Ausnahmefällen darf der Vermieter eigenmächtig die Wohnung betreten. Dazu zählen diese Gründe:

Wasserrohrbruch
Feuer
Gasleck
Schädlingsbefall
Gefahr für Personen oder Haustiere

Liegt also ein akuter Schadensfall oder eine Bedrohung für Leib und Leben vor, ist eine Notöffnung rechtlich gesehen in Ordnung. Es sind allerdings enge Grenzen vorgegeben, sodass im Einzelfall entschieden werden muss, ob der Zutritt berechtigt war. Vermieter sollten daher Polizei oder Feuerwehr hinzuziehen, um die Lage zu klären und nicht das Risiko eines Hausfriedensbruches einzugehen.

Sind Routinekontrollen erlaubt?

Vermieter haben mit Sicherheit ein Interesse daran, in regelmäßigen Abständen den Zustand der Wohnung zu kontrollieren. „Vertrauen ist gut, doch Kontrolle ist besser“, dürfen Vermieter daher im Mietvertrag festlegen, dass in festgelegten Zeitabständen eine Besichtigung der Wohnung erfolgt?

Einige Vermieter sind beim Ausformulieren des Mietvertrages kreativ und möchten für sich einen möglichst hohen Vorteil einräumen. Dies beginnt damit, dass der Mieter dazu aufgefordert wird, ohne Anlass, die Wohnung in bestimmten Zeitabständen zu renovieren oder vor dem Auszug zu streichen. Solche Klauseln sind in den meisten Fällen nicht zulässig[6]. Ein normaler Verschleiß der Wohnung muss hingenommen werden und ist mit dem Mietzins abgegolten.

Routinekontrollen, etwa alle ein oder zwei Jahre sind nicht zulässig. Es muss schon ein konkreter Anlass oder Verdacht bestehen, dass das Mietobjekt nicht ordnungsgemäß genutzt wird.

Allerdings gibt es Gerichte, die durchaus Ausnahmen erlauben[7]. Eine Besichtigung alle 5 Jahre scheint demnach vertretbar zu sein. Andernfalls würde der Vermieter die Kontrolle über sein Eigentum verlieren und im Ungewissen darüber sein, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet.

Es müssen also die Interessen des Mieters und Vermieters abgewogen werden. Jährliche Kontrollen laut Mietvertrag sind unzulässig. Eine Besichtigung alle 5 Jahre scheint hingegen gerechtfertigt.

Was passiert, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis die Wohnung betritt?

Ist kein Notfall eingetreten oder Vermieter betritt dennoch ohne Absprache die Wohnung, handelt es sich um einen Hausfriedensbruch. Selbst wenn es sich um sein Eigentum handelt, wiegt der Schutz der Privatsphäre höher.

Dies geht so weit, dass der Vermieter nicht mal einen Zweitschlüssel[8] besitzen dürfte. Hält sich der Vermieter daran, ist ein Zutritt im Notfall also nur mit Hilfe eines Schlüsseldienstes möglich.

Besitzt der Vermieter dennoch einen Zweitschlüssel und betritt die Wohnung, begeht er einen Hausfriedensbruch. Dieser kann vom Mieter zur Anzeige gebracht werden.

Ebenso besitzt der Mieter das Recht eine fristlose Kündigung auszusprechen. Beruht diese auf Grundlage des Hausfriedensbruchs, dürfen auch die damit verbundenen Umzugskosten auf den Vermieter umgelegt werden. Der Vermieter müsste dann etwa für den schnellen Umzug und den damit verbundenen Aufwendungen aufkommen.

Umzugskosten - Vermieter
Betritt der Vermieter rechtswidrig die Wohnung, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt und die Umzugskosten sind vom Vermieter zu ersetzen

In der Praxis erweist es sich jedoch als kompliziert den Hausfriedensbruch nachzuweisen. Ebenso könnte ein Rechtsstreit folgen und eine neue Wohnung zu finden erweist sich in einem kurzen Zeitraum ebenfalls als schwierig.

Besteht der Verdacht, dass der Vermieter die Wohnung betreten hat, ist es zunächst sinnvoller das Schloss und die Zylinder auszutauschen. Dies ist rechtens und muss vom Vermieter hingenommen werden. Somit besteht zumindest die Gewissheit, dass der Vermieter sich keinen unerlaubten Zutritt mehr verschaffen kann. In der Praxis ist dies zunächst die einfachste Lösung, um die Privatsphäre zu schützen.

Worauf muss der Vermieter achten?

Liegt ein berechtigter Grund vor, um die Wohnung zu besichtigen, darf dies nicht eigenmächtig geschehen. Auch Spontanbesuche, also falls der Vermieter einfach vor der Tür steht und in die Wohnung möchte, muss der Mieter nicht hinnehmen.

Terminvereinbarung

Der Zutritt zur Wohnung darf nur gemeinsam oder nach Absprache mit dem Mieter erfolgen. Hierzu muss der Vermieter zunächst einen Termin anbieten. Dieser darf nicht zu kurzfristig sein. Mindestens 24 Stunden sollten bis zum Besichtigungstermin bestehen, damit der Mieter genügend Zeit erhält, den Termin einzuplanen.

Grund angeben

Ebenso muss der Vermieter genau angeben, weshalb die Wohnung betreten wird. Einige Gründe[9] wurden in diesem Beitrag bereits aufgeführt. Möchte der Vermieter nur zur allgemeinen Kontrolle die Wohnung besichtigen, ist dies nicht zulässig.

Der Zutritt muss mit dem angegebenen Zweck verbunden sein. Dies bedeutet auch, dass nur die notwendigen Räume betreten werden dürfen. Für Instandhaltungsmaßnahmen im Badezimmer ist es nicht notwendig das Schlafzimmer zu betreten. Der Mieter darf also diese Räume weiterhin schützen und muss nicht die gesamte Wohnung dem Vermieter überlassen.

Ersatztermin

Hat der Mieter nicht die Möglichkeit den vorgeschlagenen Termin wahrzunehmen, darf er diesen ablehnen. Er muss dann allerdings von sich aus einen Ersatztermin anbieten. Es ist also nicht möglich einfach jeden angebotenen Termin des Vermieters auszuschlagen, sodass dieser nicht sein berechtigtes Interesse wahrnehmen kann.

Wann der Vermieter die Wohnung betreten darf und die Folgen eines Hausfriedensbruchs

Der Vermieter darf nicht ohne Grund die Wohnung des Mieters eigenmächtig betreten. Selbst der Besitz eines Zweitschlüssels wäre bereits verboten, sodass ein selbstständiger Zutritt eigentlich nicht möglich sein dürfte.

Besteht ein nachvollziehbares Interesse des Vermieters die Wohnung zu betreten, ist dies nur nach Terminabsprache mit dem Mieter möglich. Andernfalls begeht der Vermieter einen Hausfriedensbruch und kann dafür angezeigt werden.

Das Erstellen von Fotos oder das Filmen ist nur nach Zustimmung des Mieters erlaubt. Ebenso kann dieser verlangen, dass der Vermieter vor Betreten der Wohnung die Schuhe auszieht.

Somit wird in Deutschland der Schutz der eigenen Wohnung gewahrt und der Vermieter muss sich an diese Regeln halten. Verstößt der Vermieter dagegen, ist der Austausch des Zylinders und Schlosses erlaubt. Auch der Umzug auf Kosten des Vermieters könnte gerechtfertigt sein, wenn sich das unerlaubte Betreten der Wohnung nachweisen lässt.

Vermieter sind daher gut beraten nur in absoluten Notfällen und in Anwesenheit der Polizei oder Feuerwehr, die Wohnung ohne Absprache mit dem Mieter zu betreten.

Sebastian
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