Miete: Der korrekte Verwendungszweck

Die laufende Miete zu bezahlen kann manchmal Kopfschmerzen bereiten. Im Normalfall überweist Du einfach das Geld und alles scheint in Ordnung. Problematisch wird es jedoch, wenn Mängel auftreten. Du setzt eine Mietminderung durch und möchtest den Vermieter auf diese Weise unter Druck setzen, um die Mängel zu beheben.

Erscheint die Zahlung nicht eindeutig zuordenbar, ergeben sich daraus Rechtsfolgen, die für den Mieter nachteilig sind. So können etwa offene Forderungen mit der Zahlung verrechnet werden. Daraus würde folgen, dass die Miete nicht vollständig bezahlt wäre und eine fristlose Kündigung droht.

Wie muss daher der Verwendungszweck bei der Mietzahlung aussehen, um eine eindeutige Zuordnung zu gewährleisten?

Wie wird die Miete bezahlt?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten die Miete zu bezahlen. Ausschlaggebend für die Zahlungsform ist der Mietvertrag. Grundsätzlich besteht hierbei die Vertragsfreiheit[1], sodass Mieter und Vermieter sich frei auf eine Form einigen können.

Die Miete bar bezahlen

Heutzutage eher unüblich und mit einem höheren Aufwand verbunden ist die Mietzahlung in bar. Der Vermieter kommt selbstständig zur Wohnung und sammelt das Geld ein oder der Mieter überbringt die Mietzahlung persönlich. Solche Zahlungsvereinbarungen sind für den Mieter immer von Nachteil, denn die Transaktion ist kaum nachvollziehbar. Es gibt keine eindeutige Dokumentation, sodass die Gefahr besteht, dass der Vermieter behauptet, die Miete würde nicht gezahlt werden. Daher ist es wichtig, dass Mieter bei dieser Form immer eine Quittung fordern. Somit besteht immerhin eine kleine Absicherung, dass die Miete pünktlich gezahlt wurde.

Überweisung

Deutlich gebräuchlicher ist mittlerweile die Überweisung. Diese kann klassisch bei der Bank eingeworfen oder online ausgeführt werden. Der Vorteil besteht hierin, dass eine eindeutige Dokumentation besteht. Es ist klar nachvollziehbar, dass eine Zahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt an ein Konto erfolgte.

Die einfache Überweisung muss jedoch jeden Monat erneut in Auftrag gegeben werden. Mieter sollten sich dringend um die Überweisung kümmern, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten.

Dauerauftrag

Komfortabler ist dahingehend der Dauerauftrag[2]. Mit diesem wird die Überweisung jeden Monat zu einem festgelegten Zeitpunkt ausgeführt. So ist ausgeschlossen, dass die Mietzahlung mal vergessen wird.

Wichtig ist nur, dass das Konto ausreichend gedeckt ist und im Falle einer Änderung der Miethöhe der Dauerauftrag angepasst wird. Dann läuft alles automatisch im Hintergrund ohne, dass etwas getan werden muss.

Worauf ist beim Verwendungszweck zu achten?

Wie sieht der richtige Verwendungszweck aus?
Es bietet sich an den Verwendungszweck mit „Miete“ + dem zugehörigen Monat und Jahr zu kennzeichnen

Erhält der Vermieter die Überweisung, sind darauf grundsätzlich die Kontonummer und der Inhaber zu sehen. Dadurch ist es möglich die Zahlung dem Mieter zuzuordnen. Dennoch ist damit noch nicht eindeutig geklärt, wofür die Zahlung denn geleistet wurde. Neben der monatlichen Miete könnte auch die Zahlung der Kaution erfolgt sein. Oder es wurde die Miete gekürzt und dem Vermieter entstehen offene Forderungen.

Um jegliche Zweifel auszuräumen, sollte im Verwendungszweck klar angegeben werden, dass es sich um die Miete handelt. Dies kann etwa in der Form geschehen:

„Miete für 10/21“

Bei einem Dauerauftrag lässt sich der Verwendungszweck nicht für den jeweiligen Monat anpassen. Dort ist es ausreichend, wenn der folgende Überweisungszweck angegeben wird:

„Miete für den laufenden Monat“

Somit ist eindeutig darauf hingewiesen worden, dass die Zahlung für die Miete bestimmt ist. Wird die Zahlung pünktlich geleistet, ist ein Verzug ausgeschlossen.

Welche Folgen treten auf, wenn der Verwendungszweck nicht eindeutig ist?

Mit den angegebenen Formen bist Du auf der sicheren Seite. Hast Du es jedoch in der Vergangenheit versäumt und den Verwendungszweck nicht genutzt, kann dies das Mietverhältnis gefährden.

Dies ist dann der Fall, wenn etwa eine Mietminderung durchgesetzt wurde. Überweist Du nur 90% der Miete und weist im Verwendungszweck nicht darauf hin, dass es sich um die Miete für den aktuellen Monat und einer Minderung handelt, entsteht dem Vermieter eine offene Forderung.

Die offene Forderung könnte der Vermieter mit der nächsten Überweisung ausgleichen. Auf diese Weise wächst die Forderung stetig an und es könnte der Eindruck entstehen, als würde die Miete nur teilweise oder gar nicht gezahlt werden. Daraus ergeben sich dann Konsequenzen, wie etwa eine fristlose Kündigung.

Der eindeutige Verwendungszweck für die Miete

Gibst Du keinen eindeutigen Verwendungszweck an, ist nicht eindeutig, wofür die Überweisung erfolgte. Für Dich mag es selbstverständlich sein, dass es sich um die laufende Miete handelt, doch für den Vermieter gilt dies nicht.

Sichere Dich daher ab und gib im Verwendungszweck an, dass es sich um die Mietzahlung des laufenden Monats handelt. Dann besteht keine Gefahr, dass Du in Verzug gerätst und das Mietverhältnis gefährdet ist. Zahle die Miete pünktlich und Du bist auf der sicheren Seite.

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Sebastian Jacobitz (M.Sc.)
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