Vermieter entsorgt Eigentum des Mieters – Welche Rechte hast Du?

Nach Beendigung des Mietvertrages sollte der Mieter die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zurücklassen. Dies bedeutet, dass Schäden beseitigt wurden und falls die Wände eine starke Verschmutzung aufweisen, diese gestrichen sind.

Nicht immer gestaltet sich die Übergabe problemlos. Neben vorhandenen Mängeln kann es sein, dass der Mieter noch nicht alle Gegenstände und Möbel aus der Mietwohnung entfernt hat. Für den Vermieter ist dies ein Ärgernis, denn auf diese Weise lässt sich die Wohnung nur schlecht neu vermieten.

Darf der Vermieter einfach die Gegenstände entsorgen, sodass die Mietwohnung komplett leergeräumt ist oder darf er das Eigentum des Vormieters nicht anfassen? Erfahre, welche Rechte sowohl Mieter als auch Vermieter besitzen und ob eine solche Entsorgung erlaubt ist.

Zustand der Wohnung bei Auszug

Eine Grundregel besagt, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug[1] in dem Zustand verlassen muss, wie er sie vorgefunden hat. Dies schließt mit ein, dass alle Möbel und Gegenstände, die vom Mieter stammen, geräumt sein müssen.

Nicht verpflichtet ist der Mieter allerdings zu zusätzlichen Reparaturen oder grundsätzlich die Mietwohnung zu renovieren[2]. Eine gewöhnliche Abnutzung ist bereits durch den Mietzins abgegolten und muss nicht vom Mieter zusätzlich getragen werden.

Nur Abnutzungserscheinungen, die über den gewöhnlichen Rahmen hinausgehen, muss der Mieter beseitigen. Dies ist etwa bei Rauchern der Fall, wenn die Tapete leicht vergilbt und wenig ansehnlich ist.

Streitigkeiten bestehen häufig bei der Einbauküche. Diese ist fest mit der Mietwohnung verbunden und lässt sich nur mit einem höheren Aufwand abbauen.

War die Einbauküche bereits beim Einzug vorhanden und wurde diese vom Vormieter erworben, muss diese eigentlich beim Auszug entfernt werden. Anders sieht es aus, wenn die Einbauküche bereits vorhanden war und nicht ausdrücklich erworben wurde. Dann gehört diese zum Inventar der Wohnung und muss nicht zurückgebaut werden.

Vor größeren Umbauarbeiten und dem Einbau einer neuen Küchenzeile ist es daher sinnvoll mit dem Vermieter abzusprechen, ob später zwingend ein Ausbau notwendig ist. Häufig lässt sich die Küche an den Nachmieter verkaufen, sodass diese in der Mietwohnung verbleiben darf.

Mit zum Wohnraum gehören weitere Flächen, wie etwa die Garage und der Keller. Dort werden während des Mietverhältnisses häufig Gegenstände gelagert. Auch wenn diese wenig wertvoll erscheinen und kaum genutzt werden, sind Garage sowie Keller ebenfalls zu räumen[3].

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Sorgpfaltspflicht des Vermieters

Nicht immer gelingt es dem Mieter das Wohnobjekt komplett zu räumen. Im Keller verbleiben alte Gegenstände und das schwere Sofa wurde auch einfach in der Wohnung zurückgelassen. Darf der Vermieter diese nun einfach entsorgen oder macht er sich dabei strafbar?

Ist die Mietwohnung nicht komplett geräumt, ist dies ein großes Ärgernis für den Vermieter. Denn er muss sich darum kümmern, dass die Wohnung sich in einem ordentlichen Zustand befindet, um möglichst schnell einen Nachmieter zu finden. Die Sachen aber einfach entsorgen ist nicht erlaubt[4]. Es gilt die Auffassung, dass der Vermieter die Gegenstände zunächst aufbewahren muss.

Wie lange die Sachen aufbewahrt werden müssen, ist im Einzelfall zu entscheiden. Dies ist abhängig von der Menge und dem Wert der Gegenstände. Alte Möbelstücke ohne erkennbaren Wert dürfen früher entsorgt werden als mögliche Wertgegenstände.

Bei der Aufbewahrung der Sachen ist ebenfalls Sorgfalt zu tragen. Das Räumen der alten Mietwohnung durch den Vermieter ist nicht so ohne Weiteres möglich. Kann der Vermieter die Wohnung jedoch nicht neu vermieten, könnte eine Nutzungsentschädigung fällig sein.

Dachboden entrümpeln
Mieter müssen auch daran denken den Dachboden und Keller zu entrümpeln

Zu unterscheiden ist zudem die Art der Gegenstände. Handelt es sich um Müll oder altes Gerümpel, welches vielleicht seit Jahren einfach im Keller steht, darf dieses auf Kosten des Mieters entsorgt werden. Diese Sachen gelten als „herrenlos“. Dennoch ist auch hier Vorsicht geboten, denn unter dem Gerümpel könnten sich auch versteckte Wertgegenstände befinden. Daher ist es ratsam zuvor das Einverständnis des Mieters einzuholen, damit die Sachen entsorgt werden können.

Rechte des Vermieters

Ein Mietausfall von mehreren Monaten bedeutet für den Vermieter einen hohen Schaden. Da er nicht das Recht besitzt das fremde Eigentum zu entsorgen, muss er auf anderem Wege den Schaden vom Mieter ersetzt bekommen.

Hierzu hat der Gesetzgeber mit dem §546a[5] eine Grundlage geschaffen. Dieser besagt:

Bei kleineren Gegenständen ist es sinnvoll, wenn der Vermieter diese zunächst einlagert und die Wohnung neu vermietet. Eine Entschädigung nach §546a ist bei wenigen Sachen, die zurückgelassen wurden, nicht vorgesehen.

Anders sieht es aus, falls die Einbauküche oder große Möbelstücke zurückgelassen wurden. Deren Einlagerung ist mit einem größeren Aufwand verbunden und bei der Einbauküche ist unklar, wie mit dieser vorgegangen wird.

In diesen Fällen ist eine Entschädigung nach §546a möglich. Der Mieter muss also die ortsübliche Miete dem Vermieter ersetzen und sich um seine Sachen kümmern. Andernfalls treten weitere Folgen in Kraft.

Ordnungsgemäße Räumung der Wohnung

Handelt es sich nicht nur um kleinere Sachen, ist die Räumung mit einem höheren Aufwand verbunden. Einfach die Wohnung komplett zu räumen übersteigt allerdings die Rechte des Vermieters.

Dieser muss zunächst mit einer Abmahnung den Mieter dazu auffordern, die Wohnung zu räumen. Dies sollte rechtssicher per Einschreiben geschehen.

Innerhalb der Abmahnung sollte eine Frist vorhanden sein. Diese beträgt in der Praxis meist 14 Tage. Der Mieter ist also verpflichtet innerhalb der 14 Tage die Wohnung zu räumen und die Gegenstände zu entsorgen.

Wurde diese Frist nicht eingehalten, darf der Vermieter die Wohnung auf Kosten des Mieters räumen[6] lassen. Eine Entsorgung ist allerdings immer noch nicht erlaubt. Die Gegenstände müssen zunächst eingelagert werden, sodass der Mieter sie dort abholen kann.

Die Einlagerung ist für einen Zeitraum von zwei bis drei Monaten vorgesehen. Innerhalb dieser Zeit darf der Mieter sich seine Sachen abholen. Verstreicht auch diese Frist, ist eine Entsorgung der eingelagerten Gegenstände erlaubt.

Vermieter darf Eigentum des Mieters nicht entsorgen

Der Vermieter ist nicht im Recht, falls er eigenmächtig die Sachen des Mieters entsorgt. Dies entschied auch das Amtsgericht Charlottenburg[7] (Az.: 235 C267/12).

In diesem Fall hat die Mieterin Gegenstände auf dem Dachboden gelassen, welche kurzerhand vom Vermieter entsorgt wurden. Das Gericht entschied, dass der Vermieter gegenüber der Mieterin schadensersatzpflichtig ist. Es bestehe zwar ein Mitverschulden der Mieterin, doch die Räumung des Dachbodens war nicht rechtens. Der Vermieter muss somit Schadensersatz leisten und den Wert der Gegenstände ersetzen.

Das Eigentum des Mieters nach Auszug

Befinden sich im Wohnraum noch Gegenstände nach Ablauf des Mietvertrags, darf der Vermieter diese nicht einfach entsorgen. Er ist zunächst verpflichtet den Mieter abzumahnen und eine Frist zu setzen, bis zu wann die Räumung zu erfolgen hat.

Verstreicht die Frist, muss der Vermieter eigenständig die Wohnung räumen und die Sachen einlagern. Die Kosten sind hierfür vom Mieter zu tragen. Die Einlagerung erfolgt für etwa 2 bis 3 Monate. Versäumt der Mieter auch hier die Sachen abzuholen, ist eine Entsorgung gerechtfertigt.

Werden Gegenstände vor Ablauf dieser Frist einfach aus der Wohnung entsorgt, muss der Vermieter Schadenersatz leisten. Er darf nicht eigenständig die Sachen des Mieters wegschmeißen, sondern muss zunächst mit einer Abmahnung vor der Räumung warnen.

Anders sieht es nur bei Müll oder offensichtlich wertlosen Gegenständen aus. Diese darf der Vermieter wegwerfen, sodass die Wohnung wieder vermietbar ist.

Um die hohen Kosten einer Räumung zu vermeiden ist es sinnvoll als Mieter die komplette Wohnung, sowie Keller und Garage zu entrümpeln. Andernfalls ist die Räumung durch das Umzugsunternehmen teuer und Ärger mit dem Vermieter ist vorprogrammiert. Einfach entsorgen darf der Vermieter die Sachen jedoch nicht.

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Sebastian Jacobitz (M.Sc.)
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