Hast Du Dir den Traum vom Eigenheim erfüllt, geht dies mit einer langjährigen Verpflichtung einher. Zwar sind die Zinsen derzeit historisch niedrig[1], doch die Immobilienpreise sind stark angestiegen. In Summe ergibt dies, dass ein Hauskredit meist über eine Laufzeit von 30 Jahren abgeschlossen wird.
Innerhalb dieses Zeitraumes können einige Veränderungen auftreten. Du musst Deinen Job und den Wohnort wechseln oder aus familiären Gründen ist es notwendig das Haus zu verkaufen.
Ist der Kredit des Hauses noch nicht abbezahlt, ist dies beim Verkauf der Immobilie mit zusätzlichen Hürden verbunden. Kannst Du überhaupt in diesem Fall das Haus verkaufen und welche Optionen stehen Dir offen?
Ist es möglich das Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen?
Ist das Haus noch nicht voll abbezahlt, steht zur Sicherung des Darlehens eine Grundschuld im Grundbuch. Damit gehört Dir das Haus noch nicht vollständig. Kannst Du den Kredit nicht mehr bedienen, könnte die Bank das Haus im Rahmen einer Zwangsvollstreckung[2] veräußern. Somit ist das Risiko für die Bank geringer, dass Sie auf den Kosten des Kredites sitzenbleibt.
Für einen möglichen Käufer könnte es die Attraktivität des Hauses senken, falls im Grundbuch noch eine Schuld eingetragen ist. Dies bedeutet aber nicht, dass der Hausverkauf dadurch unmöglich wird.
Auch bei laufendem Kredit ist möglich die Immobilie zu verkaufen. Du bist also nicht daran gebunden, während der Kreditlaufzeit weiterhin im Haus zu leben.
Es gibt allerdings einige Besonderheiten zu beachten. Ohne Kredit gestaltet es sich wesentlich leichter das Haus zu verkaufen. Doch auch mit laufendem Kredit gibt es Wege die Immobilie zu verkaufen. Für die Bank gehört dies mittlerweile zum Tagesgeschäft. Schließlich sind die meisten modernen Lebensmodelle wesentlich flexibler, sodass diese Fälle relativ häufig vorkommen.
Letztlich musst Du entscheiden, auf welcher Weise Du den Hausverkauf trotz Kredit regelst. Dir stehen verschiedene Möglichkeiten offen, die im Nachfolgenden detailliert präsentiert werden.
Wann ist der Verkauf der Immobilie trotz Kredit sinnvoll?
Der Hausverkauf trotz laufendem Kredit ist mit einem höheren Aufwand und Kosten verbunden. Daher solltest Du genau prüfen, ob es nicht doch sinnvoller ist, das Haus vielleicht zu vermieten.
Es gibt einige Gründe, die dazu führen, die Immobilie verkaufen zu wollen. Dies sind die häufigsten:
Zu unterscheiden sind also Situationen, in denen Du regelrecht gezwungen bist, das Haus zu verkaufen. Dies ist etwa der Fall, wenn Du aufgrund des Berufes an einen anderen Wohnort ziehst oder der Kredit nicht mehr zu finanzieren ist. Bei einer plötzlichen Veränderung der familiären Situation wirkt das Haus häufig wie eine Belastung und ist nicht immer weiter finanzierbar. Dann kommst Du kaum umher das Haus mit Grundschuld zu verkaufen[3].
Es könnte aber auch sein, dass Du Dich für den Hausverkauf entscheidest, da Nachwuchs zu erwarten ist oder Du in einer besseren Lage leben möchtest. Bist Du nicht dazu gezwungen das Haus zu verkaufen, solltest Du Dir gründlich Gedanken über diesen Schritt machen.
Wichtig ist vor allem die Kalkulation der Kosten. Ein Verkauf könnte nicht lohnenswert sein, wenn die Zinsbindungsfrist sich dem Ende neigt. Zu diesem Zeitpunkt ist eine Kündigung des Darlehens möglich, sodass eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht geleistet werden muss. Somit sparst Du Dir durch das Warten bis zum Ende der Frist hohe Kosten. Schaue Dir hierzu genau die Bedingungen des Darlehens an und welche Verpflichtungen Du besitzt. Möglicherweise ist es günstiger die Immobilie noch für einige Monate zu halten, selbst wenn diese in diesem Zeitraum leersteht, um keine Vorfälligkeitsentschädigung[4] zahlen zu müssen.
Welche Möglichkeiten des Hausverkaufs gibt es?
Du hast Dich dazu entschieden, das Haus zu verkaufen. Da die Finanzierung mit einem Darlehen verbunden ist, stehst Du nicht als alleiniger Eigentümer im Grundbuch. Die Bank ist ebenfalls im Grundbuch eingetragen, um während eines Kreditausfalls eine größere Sicherheit zu haben. Die Immobilie ist mit einer Grundschuld belastet und falls die Zahlungen nicht erfolgen droht die Zwangsversteigerung.
Neben dieser Belastung sind auch die Kosten des Darlehens zu beachten. Die Tilgung ist hierbei zu vernachlässigen, da diese zunächst wertneutral ist. Mit jedem Euro, der in die Tilgung des Hauses fließt, steigt auch der eigene Anteil am Wert des Hauses. Im Falle einer Wertsteigerung ist die Tilgung sogar mit einem positiven Wertzuwachs versehen.
Die reinen Kosten des Darlehens beziehen sich auf die Zinsen, sowie weitere Gebühren. Beim Verkauf des Hauses fallen diese weg, sodass eine finanzielle Neuaufstellung möglich ist. Etwa, indem ein günstigeres Haus gekauft oder zur Miete gewohnt wird.
Entscheidest Du Dich dazu das Haus zu verkaufen, stehen dafür die folgenden Möglichkeiten zur Verfügung.
Kredit kündigen und Vorfälligkeitsentschädigung zahlen
Hast Du einen Kredit mit der Bank geschlossen, um das Haus zu finanzieren, ist die Möglichkeit festgeschrieben, das Darlehen zu bestimmten Bedingungen vorzeitig zu kündigen. Hierzu muss ein berechtigtes Interesse vorliegen und in den meisten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden.
Als berechtigtes Interesse wird der Hausverkauf anerkannt. Dies ist in §490 Abs. II[5] BGB festgehalten. Die Kündigung ist jedoch nur zu bestimmten Zeitpunkten und unter Einhaltung von Fristen möglich.
Der Kredit wird meist mit einer festen Zinsbindung versehen. Dies gewährt dem Kreditnehmer eine höhere Sicherheit, sodass während der Laufzeit des Kredites nicht plötzlich eine höhere Zinsbelastung auftritt. Die Zinsbindung gilt häufig für einen Zeitraum von 10 Jahren.
Vor Ablauf der Zinsbindung ist eine Kündigung möglich. Meist wird eine Kündigungsfrist von 3 Monaten festgeschrieben. Wird der Kredit gekündigt, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen. Damit wird der Schaden der Bank ersetzt, die nun auf die Zinszahlungen verzichtet.
Nach Verkauf der Immobilie muss das Grundbuch lastenfrei gestellt werden. Dies bedeutet, dass die Bank nicht mehr im Grundbuch steht und die Immobilie somit vollständig an den Käufer übergeht. Für diesen Prozess ist die Begleitung des Notars notwendig, da dieser den Kaufvertrag beurkundet. Aus dem Verkaufserlös wird dann der Restbetrag des offenen Kredites sowie die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank gezahlt.
Darlehen an Käufer übertragen
Die Vorfälligkeitsentschädigung stellt einen Kostenpunkt dar, welcher den Verkaufserlös schmälert. Es wäre wesentlich günstiger, wenn Du auf diese Entschädigung beim Haus verkaufen verzichten könntest.
Eine finanziell sinnvollere Option ist es, das Darlehen an den Käufer zu übertragen. Dies ist dann möglich, falls der Käufer über eine gleiche oder bessere Bonität verfügt wie der Verkäufer. Für die Übertragung ist die Zustimmung der Bank[6] notwendig.
In der Folge führt der Käufer den Kredit zu den gleichen Konditionen weiter. Für den Verkäufer entstehen keine zusätzlichen Kosten und die Grundschuld bleibt bestehen. Der Aufwand ist bei diesem Vorgang wesentlich geringer. Aber sowohl Käufer als auch die Bank müssen mit der Übertragung des Darlehens einverstanden sein.
Glaubt die Bank, dass der Käufer eine geringere Bonität aufweist, wird diese nicht damit einverstanden sein, das Darlehen zu den gleichen Konditionen weiterzuführen. Schließlich droht ein höheres Ausfallrisiko, sodass diese der Übertragung nicht zustimmen wird.
Ähnlich verhält es sich, falls der Käufer glaubt, dass die Konditionen des Darlehens zu seinem Nachteil ausfallen. Erhält er ein günstigeres Darlehen, wird dieser einer Übernahme nicht zustimmen.
Die Übertragung des Darlehens ist daher nur sinnvoll, wenn die Bonität von Käufer und Verkäufer auf dem gleichen Niveau liegt. Für die Bank ändert sich kaum etwas am Ausfallrisiko und der Käufer führt das Darlehen zu Konditionen fort, die er auch bei einem neuen Kredit erhalten würde.
Kredit auf die neue Immobilie übertragen
Verkaufst Du Dein Haus und erwirbst in diesem Zuge eine Immobilie in einer anderen Region, könnte es sinnvoll sein den Kredit einfach zu „tauschen“. Anstatt erst ein Darlehen inklusive Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen und einen neuen Kredit aufzunehmen, könntest Du die Grundschuld auf das neue Haus übertragen[7].
Dies ist dann möglich, wenn der Wert des neuen Hauses den Wert der alten Immobilie nicht unterschreitet. Die Bank erhält durch die Übertragung der Grundschuld die gleiche Sicherheit und keinen Nachteil. Jedoch entsteht ein Verwaltungsaufwand, welcher vom Eigentümer übernommen wird.
Beziehst Du ein neues Haus, welches mindestens den gleichen Wert besitzt, ist das Tauschen der Grundschuld sinnvoll. Hierbei entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung und lediglich die Verwaltungskosten der Bank müssen übernommen werden.
Das Haus vermieten
Nicht außer Acht lassen solltest Du auch die Option, dass das Haus weiterhin in Deinem Eigentum verbleibt und zu vermieten. Bist Du nicht zwingend auf das Geld aus dem Hausverkauf angewiesen, tragen die Mieteinnahmen wesentlich zur Tilgung des Kredites bei. Dies ist in einigen Fällen die günstigste Option und nach Abbezahlen des Kredites hast Du eine Immobilie zur Altersvorsorge.
Möchtest Du in eine günstige Mietwohnung ziehen oder stellt es kein Problem dar das neue Haus auch ohne Verkauf der alten Immobilie zu finanzieren, ist das Vermieten eine gute Möglichkeit, um vom zukünftigen Wertzuwachs und den Mieteinnahmen zu profitieren. Auf diese Weise befinden sich zwei Immobilien in Deinem Eigentum und nimmst den vollen Wertzuwachs mit. Somit kannst Du in einigen Jahren erneut entscheiden, ob Du das Haus weiterhin vermieten oder verkaufen möchtest.
Das Haus trotz laufendem Kredit verkaufen
Kreditlaufzeiten für ein Haus werden heutzutage häufig für eine Dauer von 30 Jahren[8] festgelegt. Dies ist ein langer Zeitraum und kaum jemand kann vorhersehen, was die Zukunft mit sich bringt. Familiäre oder berufliche Veränderungen können dazu führen, dass das Haus verkauft werden muss. Ist die Bank über eine Grundschuld abgesichert, erschwert dies den Verkauf des Hauses.
Anhand der hier vorgestellten Varianten ist aber klar ersichtlich, dass der Verkauf trotz Kredit möglich ist. Je nach konkreter Situation ist dies jedoch mit höheren Kosten verbunden. Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann schnell einen Betrag von 10.000€ übersteigen. Diese Aufwendungen sind beim Verkauf zu berücksichtigen.
Nach der detaillierten Kalkulation könnte es sich als günstiger erweisen die Immobilie lieber zu vermieten und aus den Mieteinnahmen das Darlehen zu bedienen. Dies ist dann sinnvoll, falls Du auf den Verkaufserlös nicht angewiesen bist.
In jedem Fall sind beim Verkauf der Immobilie mit laufendem Kredit die hier vorgestellten Besonderheiten und Kosten zu berücksichtigen. Der Kredit allein steht einem Verkauf aber nicht im Wege.
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